原标题：地产业加速金融创新

马尔萨斯理论完全可以套用在中国楼市上：土地价格是以几何级数在往上增长，而房地产开发的自有资金是以算术级数往上增长，所以房地产行业所需资金的增长远远跟不上土地价格的增长。

用阳光100置业集团董事长易小迪的话说：很多房地产公司老总80%时间想的是两件事儿，第一是借钱，第二是买地，这两件事儿没做好公司就会出问题。

话虽如此，借钱却不是一件容易的事情，尤其在楼市下行的时候，银行信贷收紧，资产负债率远高于其他行业的房地产商们，通过多种渠道融资，确保资金链不断裂，顺利完成项目开发，就成为房地产企业的头等大事。

2014年，美国经济强劲反弹，欧洲初现复苏萌芽，但是包括中国在内的金砖国家增速放缓，国内多个城市楼市成交量出现大幅回落，银行信贷持续收紧，为房地产行业输血的非标准化债权业务也开始被监管层重点关注，中国房地产开发商们如何利用金融创新工具解决融资难题？这些工具各有什么利弊？未来的发展趋势如何？

融资难题

对于房地产企业而言，以前最常见的融资方式无外乎两种，一是直接融资，也就是企业 IPO，另一种是间接融资，也就是银行信贷。

自从2010年以后，房地产上市、借壳、再融资三大通道举步维艰，通过IPO途径获取资金的通道基本关闭，近日再融资闸门开启，但是股市的低迷让很多企业失去兴趣，一些房企甚至主动“撤单”。

再说信贷。2014年3月，龙湖地产有限公司与7家本地及国际银行签订一项相当于约港币29.25亿的五年期定期贷款信贷融资，这是当时内地房地产企业今年以来获得的年限最长、金额最大的一笔银团贷款。

龙湖地产相关负责人告诉时代周报记者，此次融资成本为3.1%+hibor，综合成本不到4%。截至2013年6月，龙湖地产平均借贷年期4.7年，平均借贷成本6.35%，保持着民营房企最低融资成本。

龙湖之所以能获得如此大笔的贷款，是因为龙湖在境内四大行一直保持最高的信用评级，在境外也是如此，事实上，包括万科、保利、金地等已经公布一季报的大型房企，借款规模均较前一年有大幅增长。

“目前银行更愿意将资金借给有实力的、资产负债水平低的大型房地产企业，而中小型房地产企业几乎拿不到银行的开发贷，这种贷款只有6%-8%的利率，因此房地产企业不得不通过各种手段来融资，”泛华集团旗下卡洛琳投资公司的投资总监郭哲峰告诉时代周报记者。

据同花顺iFinD数据显示，沪深两市141家房企中，今年一季度末，有22%的企业资产负债率超过80%，最高的甚至达到93.56%，而去年末仅19%的企业在80%以上。业内认为超过70%的资产负债率已经进入高风险范畴，已有48%的企业高于这个“警戒线”。而这些企业都需要更多的金融创新手段获得资金。

海外融资也成为救命稻草，根据中原地产研究部的统计数据，1月份就有世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划或意向计划，合计总融资额过500亿元人民币。

此前时代周报记者参加的桂林万达文化旅游城签约活动中，万达集团董事长王健林曾表示：万达集团发行6亿美元五年期债券，票面利率只有4.875%，低于内房股海外优先票据利率。

但是，由于美元退出QE，欧洲等地的资本大量涌入美国，目前这个数字正在攀升中，2013年房地产企业海外发债融资成本，一般在5%左右，而今年已经飙升到了8%以上，有的房企甚至在进行16%的高息美元融资。房企海外融资的成本上升，热情下降。

中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者：近年来，以房地产信托、房地产基金和券商资管等房地产直接融资比例呈现迅速上涨的趋势，2004年房地产直接融资所占总融资的比例为30%左右，如今已经上涨到40%左右。房企直接融资所占比例之所以迅速攀升，主要是因为调控不放松、银根紧缩以及银行自身防范风险的需要，导致银行等间接融资成本高、效率低，房企更多地转向其他融资渠道。

信托波浪式发展

对于很多中小房企来说，信托融资是其最重要的融资渠道，用益信托研究员帅国让告诉时代周报记者：截至2014年5月18日，集合资金房地产信托规模为1163.58亿元，成立规模为869.19亿元。

随着房企融资需求的扩大，很多大型房企也都选择信托融资，今年来成立的地产信托产品显示，万科、恒大地产、绿地等大型房地产企业借道信托融资越来越多，成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加，据不完全统计，仅三家房企合计信托融资就超过73亿元。

用益信托工作室提供的数据显示，2011年、2012年和2013年集合资金房地产信托规模分别为：3141.71亿元、2187.89亿元和3998.60亿元；成立规模分别为：2835.37亿元、1819.84亿元和3424.32亿元。

至于集合房地产信托年化平均收益，2011年、2012年、2013年和2014年（截至5月18日）分别为：10.07%、10.11%、9.55%和9.70%。

中信建投分析师魏涛的非银研究团队认为，信托公司所发行的房地产信托一直是银行房地产开发贷的良好替代品，信托有望继续接力房地产融资。

但是，“由于房地产信托的发展与宏观调控高度相关，因此房地产信托的融资规模也呈现出波浪式发展；由于今年是房地产信托兑付的高峰期，经济开始步入一个调整的下行通道，泛资管时代不断深入，楼市降温，开发商资金链断裂的新闻不绝于耳；使得各方对房地产信托的态度显得愈发谨慎，由于市场中不确定性因素，监管层加大对信托业的监管力度，预计未来短期内房地产信托融资规模会下降，”帅国让告诉记者。

2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。近年来业界关于REITS呼声甚高，或许破冰时日已近。

多种创新模式探索

郑宇洁认为，房地产金融创新也在行业发展中倒逼推进，房地产金融创新的趋势还体现在资产证券化、住房抵押贷款证券化等。

“我们可以言必谈REITs，但眼前的触手可及的商办物业证券化机会更值得关注，”高和董事长苏鑫此前接受时代周报记者专访时指出。

这几年，房地产私募基金也发展迅速，方兴地产作为央企中化集团旗下的地产平台，有着最高的信用评级，也在去年和华平、黑市等机构合作，拓展融资渠道。方兴地产香港负责人告诉时代周报记者，未来公司会继续推进战略资本运作，进一步优化公司债务结构，同时紧盯市场窗口进行低成本的债务融资和股权合作。

除此之外，目前炙手可热的P2P网贷也逐渐受到中小型房企重视，越来越多小型房企已经瞄上P2P网贷，5月13日，北京地区一家P2P平台采取了和房产中介合作的模式，通过与房产中介合作来寻求线下借款人。

在郭哲峰看来，随着监管层对保险业投资的放开，保险业资金投资养老地产前景看好，“目前我国保险业有8000亿元资产，到对外投资收益只有4%多一点，和信托资金不同，保险资金是自有资金，可以长期投资持有，以时间降风险，未来会有长足的发展。”

有统计情况显示，今年一季度，除生命人寿、安邦人寿外，包括中国人寿、平安人寿、太平洋人寿等10余家保险公司在内，成为17家地产股(不包括港股)的前十大股东。其中，中国人寿分别持有万科、华侨城、北京城建、宜华地产、海博股份、海宁皮城等6家公司股份，成为持有地产股家数最多的险资企业。

仅今年一季度，中国人寿和太平洋人寿分别成为5家、3家地产股的前十大股东。而此前，中国人寿已持有在港交所上市的远洋地产29%股份，位居第一大股东。

不过，针对多种金融创新产品，郑宇洁认为好处在于有利于降低对银行融资渠道的依赖，拓展融资渠道，促进房地产行业的金融化、市场化发展，有利于提升行业的整体运营、发展水平；但同时也存在很大风险，一是法律法规方面尚未就房地产投资信托等金融创新有明确的规范；二是，金融产品的创新往往存在不成熟的方面，监管者和运营者以及投资者相互之间的关系和职责还需厘清。