彼时，其还提出拟对此进行不动产证券化业务，并由中信证券的专业直接投资机构中信金石基金作为管理人。

而最终产品将以REITs上市的方式退出。在退出时，非公募基金将所持物业100%的权益出售给在深交所上市的REITs。

按照当时的资料，对价的75%将以现金方式取得，另外25%将以REITs份额的方式由基金持有并锁定一年。因而优先级投资人可在上市时以100%现金方式全部退出，次级投资人将获得部分现金分配及REITs份额。

尽管内地版REITs已在多方面有所创新，但税收问题仍是中信启航将要面对的一个软肋。

不久之前就有媒体援引中信证券内部人士的话指出，中信启航是按照全额纳税的模式做的，税收接近租金的一半。

这也反映了REITs在国内推进一直面临的政策障碍，直至目前尚未得到实质性解决，首先就是征税问题。

国内的税收征收体系还不成熟，目前尚未开征资本利得税。因而REITs在收到租金后应缴纳营业税，而分配剩余收益时，发起人或须缴纳剩余收益的营业税，这就会出现“双重”纳税。

但在成熟境外市场，已形成了比较完善的税收征收体系，投资者的证券账户和税务账号已经建立了联系，投资者在投资REITs的资本利得和红利所得也被严格的区分开来，投资者需要在每年1月份上报上一年度证券投资的各种收入所得，而投资REITs的所得也按照资本利得和红利所得加以区分，分别征收不同税率的税赋，并根据投资者收入水平的高度，对高收入者采取较高的税率，对低收入者采取相对较低的税率。

“现在没有推出真正意义上REITs相关的东西，因此也谈不上财政部给不给REITs一个税收优惠的问题。”据杜丽虹介绍，公募基金的收益部分是免企业所得税的。

“(当然)公募版本的募集范围会更大、流通性也会更好。但中信启航不是公募版本的产品，不过它的意义则在于尝试向公募的REITs过渡。”杜丽虹如是说。（观点地产网 李雯露）