“蓝海”暗含变数

到国外卖房子是需要胆识的，房企敢于冒险的动力源自中国富豪的移民与海外置业等。美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡、日本……在世邦魏理仕、仲量联行等机构的报告中，房企进行海外开发的热点区域，与中国富人的移民、留学首选地几乎重合。

“开发商目前在海外的投资，多数还是追随高净值人群在境外留学、置业的热潮。”世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟曾如是分析。华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎也表示，房企海外开发的思路基本上是中国快消模式的翻版，底牌是大量移民、出国的中国富裕阶层。

美国智库皮尤研究中心(Pew Research Center)去年12月17日的最新报告，再次肯定了中国移民在世界范围内举足轻重的地位。报告显示，中国在2013年移民输出国排行榜上，从23年前第7跃至第4名，移民人数从410万增至920万，排在印度、墨西哥和俄罗斯之后，也是全球接受汇款第二多的国家。

张玉良坦承，我们看到了中国成长中的中等收入人群，要做中国市场的海外延伸，“我们感兴趣的是中国人多的地方。”悉尼绿地中心、韩国绿地汉拿山小镇等项目的热销，都主要来自中国买家的追捧。万科总裁郁亮也表示，万科的海外投资策略是为万科的客户在海外提供产品及服务。

“内销”模式短期效果显著，但在不少业内人士看来，国内富裕人群有限，需求短时间内过度释放或将使国内房企的海外业务难以持续发展，对此，房企必须有长远的考虑。除此，2014年海外投资环境随着美国量化货币宽松政策(QE)的退出而增加变数，这也时刻提醒着房企注意着市场、政策上的风吹草动。

事实上，海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。中坤集团在冰岛的项目就已搁浅，中航地产也因为当地政府出尔反尔终止了斯里兰卡项目。

“房企出海的最大风险主要还是政策匹配问题，” 中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境，“一定要找到合适的合作伙伴，符合当地政策环境。”

无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强联合，还是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地(Mayland)的亲密无间，与当地企业合作的方式无疑是规避海外风险的聪明策略，可以有效地降低因中国企业对当地政策、人文环境不熟悉导致的投资风险。

然而，合作并不是万能的，出海的中国房企势必在所有权和经营权上作出让步，难以在此类产品中加入中国房企的企业文化，对项目进行完善时也会增加投资成本，这些尴尬都需要化解。

除此，中国部分房企出海的机会型、投机性较重，特别是一些中小型房企的海外投资。公衍奎表示，他们的抗风险能力不高，的确需要格外谨慎。事实上，上世纪80年代，也曾出现过“日本买下美国”的壮景，然而随着日本经济泡沫的破裂，一切又回归常态。往后，中国“航海家”们是否能够成功避险，还需时间检验。（来源：时代周报）