“空头”瑞信:中国楼市进入长寒冰期

来源:地产中国网综合 2014-05-22 07:51:00

据《21世纪经济报道》,富人卖了,银行怕了,政府不救了,开发商急了。如今,这不啻为中国房地产市场当下尴尬境地的最佳写照。

作为最早(2013年10月)看空中国楼市的投行人,瑞士信贷董事总经理、亚洲房地产研究主管杜劲松在接受21世纪经济报道记者专访时表示,以往每次下行周期都是政府主动调控的结果,当调控不再,库存高企,尤其整个市场预期开始逆转,中国房地产市场将维持相当长时间的下行周期。

无独有偶,评级机构穆迪5月21日宣布将中国房地产业的展望由稳定调降至负面,反映未来12个月合同销售同比增速将从去年的26.6%急降至0-5%。这是穆迪近2年来首次降级行业展望。

“当开发商不差钱时,各种融资渠道总是想方设法地给他们放贷。但当行业前景真正恶化时,不仅银行,所有金主都会变得吝啬。”杜劲松表示,房地产合约销售会步入下行周期,资金占比最大的售楼款不断减少,压力很快就会传导至开发商的财务报表。

国家统计局最新数据显示,房地产开发企业1至4月的到位资金中,与楼宇销售直接相关的2项统计出现“双降”——定金及预收款同比下降7.8%至9019亿元,个人按揭贷款录得4238亿元,按年下降3.1%。整体4.5%的到位资金同比增速亦是2008年金融海啸以来的新低。

市场主导下行

无论是2008年还是2011年的楼市低谷期,都是政府主动调控的成果。前有“9·27房产新政”,后有全国限购令,因此每次市场下行都几乎伴随着V形反弹。时至今日,宏观调控已逐渐退场,真正驱动中国楼市下行的则是最基本的供求关系。

宏观上来看,穆迪追踪的八大主要城市库存量截至4月30日达到14个月,显著高于去年同期的8个月,正快速向2012年2月时的历史新高(16个月)发展。

近期,包括天津、南宁等10个城市传闻会放松限购政策,以促进商品房销售。杜劲松认为,地方政府的个别“救市”行为对市场来说杯水车薪。“地方政府执行首套房以外的限购本身就带有水分,局部放松只能短期提振市场信心,实际作用有限。从根本上来说,调控可以立刻停止,供求失衡却难以逆转。”

五一黄金周期间,一则传闻是万科副总裁毛大庆的内部发言曝光,且不论万科看空与否,一些数据颇具警示意义:天津、沈阳、青岛、大连等城市的商品房对比土地成交面积全部小于1,配合大于1的房屋批售比,可见土地大量淤积在开发商手里。以天津为例,上市商品房对比土地成交比0.65,但批售比却达到1.48,说明土地还没完全上市,批售的商品房已开始积压。

微观层面,杜劲松透露,通过大量与中国富人的面对面访谈和针对房产中介的抽样调研,发现富有人士已取得共识远离中国房地产市场,转投美国、英国等海外市场。在上海,首季房屋中介的二手新挂牌数量飙升117%(高档大户型为主),与整体二手成交下跌55%形成鲜明对比。

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“空头”瑞信:中国楼市进入长寒冰期
来源:地产中国网综合2014-05-22 07:51:00
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