【地产中国网·独家报道】在行业调整期，行业龙头万科亦紧跟节拍，悄然变换步伐。

近日，万科发布的销售简报显示，1-4月份，累计实现销售额669.8亿元，销售面积524.3万㎡，同比分别增长19.6%和8.7%；而去年同期，累计实现销售金额560.2亿元，销售面积482.2万㎡，同比2012年分别增长约45.5%和28%。

销售增幅放缓的同时，万科今年的拿地策略亦显得颇为谨慎。根据万科近日公布的第一季度报显示，期内，新增项目8个，权益建筑面积为134.8万㎡。而去年一季度，万科新增项目则有21 个，权益建筑面积约513万㎡。在拿地资金支出上，今年一季度拿地资金仅为61亿元，相比去年同期的142.4亿元，相差两倍多。而且今年一季度所获地块的平均楼面地价4535元/㎡，去年同期则仅为2776 元/㎡，相差较为悬殊。

                               万科总裁郁亮

万科称，公司将继续坚持审慎的拿地策略，在严格控制投资风险的前提下，根据实际发展的需要适度补充项目资源。

公开资料显示，万科今年斩获的土地绝大部分位于上海、深圳、北京及广州；而去年同期，则主要位于重庆、昆明等二三城市。显然，万科正在紧锣密鼓的加码一线城市。

那么，因何而变？万科总裁郁亮作出了如下解释。

土地过热的城市地价必然调整

地产中国网：总体而言，楼市情况微妙，今年以来，无论是住宅成交面积，还是土地成交量，一些主要城市同比均出现了下滑的趋势。就企业表现而言，今年前4个月，万科的销售金额及面积增幅均不及去年。您认为，主要城市住宅及土地成交下滑的主要原因是什么？万科前4月销售面积及金额增幅下滑是主动调整的结果，还是市场因素所致？若市场进一步下滑，万科将采取什么措施保证销售的顺畅？

郁亮：销售增速受比较基数的影响较大。由于2013年1季度全国住宅成交大幅回升，导致比较基数较高，今年以来，全国和主要城市的住房成交同比均有所下降。但如果和2012年同期相比，1-4月全国商品住宅成交金额增长48.9%。

相对于市场整体，万科的销售表现更加稳定。2013年1-4月，万科销售金额也经历了较大幅度的提升，同比增长45.5%，在此基础上，今年前4月，万科的销售额仍然保持了19.6%的增长。

我们会继续坚持中小户型为主的普通商品住房定位，积极销售，始终保持良好的销售速度。

地产中国网：形势逼人，企业动作谨慎，万科亦如此。据我们了解，今年一季度，万科的新增土地量远不及去年同期。这是否意味着万科对今年形势的判断较为悲观？

郁亮：万科获取土地主要是基于业务发展的需要，2013年公司在坚持谨慎的原则下，择机获取了一批优质项目资源，目前公司的项目资源量处在合理水平，可以满足未来两到三年的开发需要。

现阶段，主要城市土地市场成交有所趋缓，但地价仍然处在高位。预计随着下半年土地供应高峰的到来，土地市场和去年会有很大的不同，土地市场过热城市的地价有必要调整。对土地市场，公司既会保持谨慎，也会关注机会。

地产中国网：我们也观察到，与其他房企一样，万科在今年的土地获取上，偏向于一线城市，平均地价同比上升也较为明显。那么，未来万科是否仍然保持这一趋势？在房企纷纷进驻一线城市“避险”之际，您认为，一线城市还是避风港吗？

郁亮：万科是城市圈带发展模式，在拿地时会从区域的人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场的支撑力角度综合考虑，并不是简单的按照一二三四线进行简单划分。

地产中国网：今年以来，常州、无锡、杭州等地相继出现了部分楼盘价格下调之举，那么，万科在这些城市的销售策略是否有变化？您对这些城市未来的走势是怎么判断的？

郁亮：近年以来万科在杭州、苏南等地的销售同比仍保持较快增长。公司会继续坚持积极销售、合理定价的策略，按照客户所能接受的产品和价格来定价。

地产中国网：还有一些现象相信您已有所预测，就是一些城市“松绑”限购政策，甚至出现刺激房屋成交的政策，您认为这些政策是否会“挽救”当地的房市？有观点认为，就算出了“救市”政策，对这些城市的成交量或无济于事，因为这些城市无论是土地还是房价都有透支之嫌，对此，您有何看法？

郁亮：随着房价上涨的结束和供应变得充裕，之前一些行政手段的必要性也有了探讨的空间。未来政策的主要变动方向，应该是逐渐转向市场化。这对于促进市场的稳定是有利的。

政策只是影响市场的一个因素。市场的力量也会起到自发的调整作用，去化能力被透支的城市，之后会减少开工，新增供应会减少，存货压力会得到缓解。而土地价格被透支的城市，随着市场情绪趋于理性，土地市场会降温。

对企业来说，应该踏踏实实做好自己的业务，积极应对市场的各种变化，不能寄希望于政策调整解决所有问题。就万科而言，我们会始终坚持积极销售、谨慎投资的策略，不会把盈利建立在房价大涨的预期上，也不会去购买那些价格明显偏高、与当前房价明显不匹配的土地。

谁都能赚钱的时代已经过去

地产中国网：其实，准确的说，目前楼市正处于强烈“分化”期，并未出现整体的“拐点”。这中间，有危有机。您认为对万科而言，“危”是什么？“机”又是什么？

郁亮：市场分化是事实，这再次提醒我们，行业已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识。如果说以前是房地产行业的黄金时代，那么现在是白银时代，轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去，未来的竞争会进一步加剧。

对企业来说，一方面，中国的城市化还远未结束，中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始，行业发展的空间仍然很大。只要我们扎扎实实提高专业能力，靠产品、靠服务赢得客户，我们的事业仍然有广阔的平台。

另一方面，从经济转型和不动产精细化的角度来看，未来的客户，无论是住宅客户，还是消费地产、产业地产的客户，需求和以前都会有很大的区别。客户的需求会越来越精细化，不止是面积越来越大这么简单。这就对企业的专业能力提出了更高的要求，不仅要提供质量好的房子，还有提供全面的配套服务，甚至还要去营造良好的社区氛围，因为好邻居会变得越来越重要。

地产中国网：今年以来，楼市“危言”不断，亦有部分小企业出现了资金“危局”，有观点认为这主要是“银根”收紧所致。对此，您有何看法？对万科而言，是否也体会到了银根收紧的寒意？

郁亮：现在银行吸储成本不断上升，如果按揭贷款折扣大，确实会影响银行的积极性。但只要利率无特殊折扣，按揭依然是银行最好的贷款业务，因为安全性最有保障。

相对于按揭而言，银行在开发贷上的积极性确实会差一些。因此，企业的境外融资能力、合作能力就非常关键。这方面恰恰是万科的优势。

万科净负债率一直在行业低位，手持现金一般都会高于一年内到期的全部借款总和。银行的风险意识上升，会更加重视万科这样稳健经营的客户，这对万科是有利的。