秦虹:楼市微幅波动不可避免

来源:地产中国网 2014-05-21 12:01:00

【编者按】似乎瞬息间,风起云涌,大有遮光蔽日之势,好在真相岿然。于当前房市而言,亦然:武断“危言”鹊起,引不少消费者惶惶,故此,地产中国网近期推出《“危言”下的楼市“真相”》专题,以正视听,还原市场实情。住建部政策研究中心主任秦虹受邀参与“拨乱”,并就当前市场走势,做了详实解读。

“在美国待了半个月回来之后发现,对房地产的言论相当恐怖。”秦虹称,拐点论、暴跌论甚至崩盘论等各种“危言”甚嚣尘上。

在秦虹看来,今年市场的确出现了一些变化,但总的发展趋势不会改变,“总的来讲,房地产的调控政策,在今年总体上是相对稳定的,有变和不变,有上涨、有下跌的情况下,我们认为今年的市场是波动的,不动是不可能的,波动的幅度是窄幅波动,而不是断崖式的暴跌。”

建部政策研究中心主任秦虹

地产中国网:今年以来,楼市伴随着各种"危言"而行,同时,市场也出现了一些微妙的变化,那么,您对当前的市场有什么看法?

秦虹:尽管市场出现了一些变化,但我认为,今年楼市的一些重要特种未发生变化。

第一,自住型需求依然强劲,这和当前的人口结构有密切的关系。目前,24-28岁的人口全国有1.2亿人,有约8000万人在城镇生活,他们是目前刚需的主体。而39-49岁的则是高储蓄人口的主体,他们是改善型需求的购房者。目前中国的人口结构正处于两者叠加的高位期,因此未来房地产的需求仍然很大。

第二,市场分化明显。房价跟市场人口流动有关,供需不平衡有关。去年,四个一线城市房价同比上涨超过了20%,包括个一线城市在内的70个大中城市房价同比上涨没有超过10%,而全国657个城市房价去年同比上涨没有超过5%,还有十几个城市去年的房价是负增长,今年的房地产市场已经告别了过去的都上涨的铁板格局市场分化非常明显。

而且今年的城市分化甚至不再是以一二三四线城市来划分,因为经济区域发展不平衡,流动人口不一样,所以无论一二线还是三四线,都会出现房地产市场的分化。

第三,房地产市场会受到货币环境的影响较大,这跟房地产的资产属性有关。新的房地产行业本身的调控之外,还要看今年的外部宏观的货币变化。

地产中国网:除了这些"不变"之外,今年有哪些新的变化?

秦虹:从总供应量来说,2014年的供应量处于相对的高点。衡量供求关系上,有很重要的指标,城镇千人住房竣工套数,在2011年、2012年、2013年持续的提升,达到了15.8套,2007年的时候,只有12.7套,这一指标相对是比较高的,国务院对今年整个宏观经济形势有三期叠加的判断,今年是经济增速的换挡期,经济增速的改变期,经济增速的消化期。

第二,个人按揭贷款今年2014年1-4月偏紧,对企业的回款影响很大,影响住房贷款同比增速是下降的。

但总的来讲,房地产的调控政策,在今年总体上是相对稳定的,有变和不变,有上涨、有下跌的情况下,我们认为今年的市场是波动的,不动是不可能的,波动的幅度是窄幅波动,而不是断崖式的暴跌。

地产中国网:总体而言,这种行业下调不可避免,那么,这种下调有哪些趋势?

秦虹:未来房地产市场将发生新的变化,第一,行业高速增长的时代已经过去了,我们不能将行业的增速调整认为市场的终结。

第二,新房交易增长时期即将过去,中国的住房市场一定会像发达国家一样,住房市场最大的不同是以存量房的交易为主,90%以上是二手房的交易。二手房屋可以满足90%人的需求,中国今天的房地产市场是以新房交易为主,我们一定会走向二手房的市场。

第三,以住房开发为主的投资阶段将会过去,非住宅市场未来也会面临新的发展阶段。

地产中国网:这种新趋势对企业的发展有什么要求?

秦虹:对房地产企业而言坚持多元化和创新,就会有更大的发展空间。

今天我们发现行业内的企业,对房地产业也有不同的看法,有些认为房地产市场部赚钱,准备撤退,非常的悲观,还有一部分的企业,对行业不断的坚守。企业内的观点为什么不同,因为他们发展的模式是不同的。因为创新和多元化,不冒险,财务稳健的企业,未来的发展是有机会的,未来也是属于多元化和有创新性模式的开发企业。

地产中国网:近日,随着行业的调整,一些企业也出现了"危机",那么,在新的市场环境下,哪些企业最有发展空间?

秦虹:未来企业必须要有自己的核心竞争力,每个企业的经历是不同的,有的企业是高周转作为核心竞争力,有的企业有足够强的成本控制力,有的企业有足够低的融资成本,这些都是他们的核心竞争力,以质取胜也是企业的核心竞争力。

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来源:地产中国网2014-05-21 12:01:00
似乎瞬息间,风起云涌,大有遮光蔽日之势,好在真相岿然。于当前房市而言,亦然:武断"危言"鹊起,引不少消费者惶惶,故此,地产中国网近期推出《"危言"下的楼市"真相"》专题,以正视听,还原市场实情。住建部政策研究中心主任秦虹受邀参与"拨乱",并就当前市场走势,做了详实解读。
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