近期，一席来自国内知名房企高管的“密室谈话”被流出，如利剑一般，在房地产市场划了一道口子。

　　唐山、沈阳、鞍山、青岛……在万科副总裁毛大庆的谈话中，这些北方城市身在其列。而在这些库存量巨大的城市背后，不乏一些老工业基地的身影。对这些城市来说，伴随着经济结构调整以及传统工业下行的压力，房地产无疑充当了“救市主”的角色。

　　那么，这些城市的库存压力到底有多严重？单从一些存销比的数字可能很难让人体会，只有行走在这些城市的大街小巷，才会讶异于房地产这只大手以何等气力改造与颠覆着整座城市。对此，记者选取了几个样本城市进行调查，试图掀开这些城市库存背后的真实需求与压力。

　　“亚历山大”的库存量

　　细读上述被传出的“内部发言”，不管是否真是出自毛大庆的判断，但详实的数据与分析已经警示了这些城市的库存问题。由于土地供应过多，带来了对未来市场去化能力或销售能力的透支，这其中包括沈阳、营口、鞍山、唐山等城市。

　　“近两个月购房者观望情绪较重，从而使得房企跑量的希望落空，库存也是‘亚历山大’。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者说道。

　　上海易居房地产研究院5月12日发布的《4月份新建商品住宅库存报告》指出，截至4月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长2.6%，同比增长19.5%，该库存创下了近5年的历史新高。

　　即便是在最不乏购买力的北京，在近半年的时间里，越来越浓的观望气氛也将楼市库存推至高点。根据中原地产市场研究部统计，截至目前，北京市现房与期房合计库存再次回到了7万套以上，库存达到近13个月新高。

　　以唐山为例，统计数据显示，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积高达1741万平方米，其年均去化量仅为146万平方米。照这样的速度，唐山楼市去化至少需要10年时间。

　　此外，数据显示，今年4月沈阳新建商品住宅新增供应面积72.6万平方米，截至4月末累计库存量达1720万平方米，同比增长21.5%。在易居的上述库存报告中，沈阳的存销比为19.1，即按照现在的库存够卖近20个月。

　　老工业城市转型之殇

　　在记者的实地走访中，唐山当地的房企人士也曾直言，钢厂、煤矿关了不少，政府的税收自然大打折扣，对于土地出让的需求也就越来越大。这样的状况并非只是在唐山，还包括同为老工业城市的沈阳、鞍山。伴随着工业行业的下滑，这些政府几乎不约而同地启动了转型的序幕。卖地、卖房成了这些政府的主力税收来源。

　　“这里提到的很多城市都属于人口流出性城市，住宅供应量规模与市场需求不成正比。”在黄金湾投资集团董事长申威看来，“有些三四线城市土地供应非常不理性，购买力不强，刚需不足，投资性需求又会流向高增长的一二线城市，自然会进一步加大库存压力。”

　　“要想真正转型并不容易，不光是这些处于经济结构调整的城市需要土地财政，即便是一些发达地区，地方政府的收入也都要靠土地财政来支撑。”国家发展与改革委员会城市和小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长沈迟表示。“在所有城市的发展中，都会经历一个不断转型升级的过程，没有哪一个城市可以依靠一个产业永远‘吃’下去。”国家行政学院经济部主任张占斌认为。

　　样本一

　　不敢“长高”的唐山：高库存悬顶 城市转型遇“余震”

　　从最高只有3层的老砖楼搬进坐电梯都要等上四五分钟的高层住宅楼，新鲜感足以冲抵居所改变带来的不习惯。这是李云丽第三次搬家，这距离唐山大地震已经过去了37年。

　　像李云丽这样的“平改户”在唐山有10万多户。大地震之于唐山这座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量复建的平房矮楼难与这座北方资源型城市“奔跑”的速度匹配，城市建设的凶猛更是赋予了这座不敢 “长高”的城市追求高度的勇气。

　　如果说30多年前的大地震让唐山竭力重生，那么，大规模的钢铁、煤炭等资源开采与建设则让这座城市经历着新的转型考验。记者日前在实地走访中发现，工期放缓、销售遇阻等负面情绪正困扰着当地楼市，这座城市也在经历着一场转型过程中高库存重压下的楼市“余震”。

　　“平改”后遗症

　　“大地震之后大家都不敢住楼房，很多房子最高就盖到3层。”李云丽的视线从18层的客厅窗户向外望去，顺着她的视线所见的这座城市，此起彼伏的高楼混杂着塔吊，像一个没有边界的工地。

　　这座重建在地质断裂带上的城市，对于高楼有着天生的恐惧。“之前按规定也就是建到12层，但现在20多层的楼房随处可见，大家对于地震的恐惧早已淡化。”王国林如是说。

　　王国林是唐山市一家小型房地产开发公司的负责人，一聊起唐山市场，他的眉头始终没有松开。“还好我现在也没什么项目了，房地产我不打算再沾边。”王国林略显庆幸。

　　像王国林这样的中小开发商占据了唐山的绝大部分房地产市场，在万科、华润这些品牌房企进驻之前，这里大多是一些社会资源好的本土企业。“有些就是煤老板或者是钢厂老板，有钱了投一两个项目，但这两年市场不好了，大家自然也就不投了。”王国林说。

　　“唐山楼市的形势发展变化应该有3年了，明不降暗降也得有2000块钱。”唐山一位不愿具名的房企负责人对记者说，刚需并不大，本地居民大多也都有1~2套住房。

　　不管是刚需还是投资性需求，两股力量逐渐萎缩，楼市自然失去了支撑。而另一个关键因素，是唐山市自2007年开始大力推进的“平改楼”工程。

　　记者在走访中发现，一些远离市中心的区域依稀可以看到未被改造的低矮楼房，周边的城中村也都处于被改造的过程中。据了解，2010年8月，《唐山市震后危旧平房改造项目规划方案》获国家发改委批复，所涉及的待改造住宅楼建筑面积970万平方米，涉及居民12.8万户。规划建设安置住宅小区135个，建筑面积1600万平方米，建设住房18.84万套，估算总投资340亿元。

　　遭高库存压顶/

　　“平改楼”的推进加速了唐山市库存量的增加。有报道称，从2009年到2012年，唐山市在建商品房面积累计1741万平方米，然而，这4年年均销量只有146万平方米。如果按照这样的销售速度测算，唐山市要消化这4年新建的楼房库存至少需要10年。

　　唐山市的潜在供应究竟有多大？“我了解到的是现在唐山有20多个村拆了还没有改，光这部分平改的面积就有2000多万平方米。”上述不愿具名的当地房企人士表示。

　　据其透露，受困于市场降温等多重原因，唐山市目前部分区域已经暂缓了平改工程。

　　记者在走访中了解到，包括万科、华润等房企在当地的销售情况也不乐观，一些项目更是通过各种价格暗降来吸引购房者，而当地一些中小房企的项目，更是出现了工期放缓甚至停工的现象。

　　“从去年开始，银行基本上不再提开发贷款，如果是涉及城镇化建设的项目还可以考虑，单纯的商品房住宅开发基本上都暂停了。”唐山市当地一家国有银行相关人士对记者说。据其透露，目前除了一些大品牌房企还能支撑外，大部分中小房企的日子都不好过。

　　一位长期关注该区域经济的专家则表示，由于过分依赖钢铁能源等产业，唐山在整体经济结构转型中并没有把握住最佳时机，过度工业化造就的不宜居也让唐山难以吸引更多的人口流入。

　　土地财政明显/

　　从唐山市中心繁华商业区一直往南行，不到10分钟的车程便能抵达这座城市最著名的南湖公园。据当地人的介绍，这个曾被联合国[微博]给予嘉奖的城市公园正是从一处采矿塌陷地变身为生态绿地。

　　作为资源型城市的唐山，大规模的钢铁、煤炭等资源开采与建设也这让这座城市转型经历新的考验。短短十几公里的路程，记者发现，连手机屏幕上都布满了灰尘。

　　显然，当地政府已经注意到了这一问题。从建设南湖公园、环城水系这些生态工程，到关停部分环保不达标的钢厂、煤矿，都是在为转型做准备。

　　值得注意的是，伴随着传统工业的贡献逐渐减少，政府对于土地财政的依赖越来越明显。“钢厂、矿厂的税收少了，只能靠土地出让。”上述房企人士说

　　记者查询公开资料了解到，自2009年以来，唐山市累计出让地块幅数高达3714宗，累计成交建筑面积1.94亿平方米，平均楼面价为553.91元/平方米。土地供应在2011年大幅增长，共推出1017宗地块，远高于前两年的123宗及553宗。随后的2012年及2013年，分别推地996宗与1025宗。

　　这一土地供应量十分惊人。即便是北京，2009年到2013年累计成交土地的建筑面积为1.2亿平方米。而人口仅为北京1/3的唐山，在过去5年的土地供应量却几乎与北京持平。

　　“这些城市的确有这样的迹象，但从土地供应这块来说，政府也开始重视这一现象。目前由于处于调整期，观望气氛浓厚，对库存的压力就更大。”河北省住宅与房地产业协会相关人士表示。

　　据了解，为了加速人口聚集能力，唐山市提出了建设曹妃甸生态城、凤凰新城、南湖生态城以及空港城四大功能区，但受制于产业聚集力的影响，这些区域并未能很好地吸引人口流入。北方多地楼市库存高企房地产充当救市主力不从心。