春节以来，全国各地楼市的暗流涌动，让许多人感到了阵阵寒意。阳春四月，全国重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等城市成交量跌幅达到三成以上；而“五一”期间，全国54个城市合计住宅签约套数同比下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度最大，一线城市同比下降40%。于是，关于楼市“跌价”和“拐点”问题就多了起来，楼市“崩盘论”也不胫而走，甚至有一些地方政府开始酝酿为楼市松绑，就比如香港特区政府最近的一项做法：鉴于最近楼市持续疲软，准备于近期着手调整“辣招”，将放宽购房者换楼期限。不少判断都属于过度反应，2014年可能是内地楼市的一个拐点，但不是“跳楼”，而是“下楼”。也就是说，房价会停止上涨，或适当下调，但不会大幅下跌。

把中国3.3亿人分为两类，一类是城镇人口，一类是农村人口。最近一次人口普查的结果，两者各占一半。约1.6亿的城镇年轻人绝大多数是独生子女，两个人购房的经济来源不仅仅靠自己，还有两个家庭的经济支持，购买一套房子不算太难。农村的这部分年轻人，经济能力要弱一些，但他们以上学、打工等多种途径进入城市后，绝大多数人不准备回到乡村定居，这是不争的事实，就算其中有50%的人具有购房能力，也是一个不小的群体。以此来看，未来十年，中国拥有2亿多人的住房消费群体。

　　那么，房子的供应量又如何呢？住房用地供应量是反映住房供应量的最直接的指标。来自国土资源部的数据显示，2013年中国的住房用地供应量相当于前5年平均实际供应量的143%，创历史新高。也就是说，前5年住房供应量小，是造成房价上涨的一个重要因素，今年住房供应量增大，会拉低房价。此外，随着房地产暴利时代的结束，一部分炒房者主动撤资，也使二手房的供应量增加；　随着去年以来大批保障性住房竣工，以及全国棚户区改造工程的全面铺开，又增加了住房的供应量。

综合分析住房的供求关系可以看出，刚性需求是实实在在的，住房供应量是在逐渐增加的，住房投资性需求是在逐渐缩水的。这些因素造就了目前的房地产“换挡期”，就是从快速增长转向理性平稳增长。

“换挡期”是一次调整、整合，是挤泡沫的阶段。房价在总体稳定的情况下，不排除会在一段时间下跌，也不排除某些地方的房价会出现“跳楼价”。房价下跌的幅度，取决于投资性需求所占的比重，投资性需求占得越多，下跌的幅度会越大。比如，温州、神木等地的房价不是靠刚需支撑，而是炒起来的，“大起大落”原本就是“炒房”的宿命，不值得大惊小怪。所以，对上海和全国绝大部分城市来说，房价不是在“跳楼”，而是在“下楼”。