中国有3亿人将要买房 未来楼市难下行

　　最近一段时间，笔者在政协开会、在基层调研，总有熟人和朋友问起：“房价会不会再跌?”“楼市是否到了拐点?”春节以来，全国各地楼市的暗流涌动，让许多人感到了阵阵寒意。阳春四月，全国重点城市中超过六成成交量环比下跌，北京、大连等城市成交量跌幅达到三成以上;而“五一”期间，全国54个城市合计住宅签约套数同比下降了32.5%。其中，一二线城市下降幅度最大，一线城市同比下降40%。于是，熟人朋友的楼市“跌价”和“拐点”问题就多了起来，楼市“崩盘论”也不胫而走，甚至有一些地方政府开始酝酿为楼市松绑，就比如香港特区政府最近的一项做法：鉴于最近楼市持续疲软，准备于近期着手调整“辣招”(楼市相关政策)，将放宽购房者换楼期限。但笔者认为，不少判断都属于过度反应，2014年可能是内地楼市的一个拐点，但不是“跳楼”，而是“下楼”。也就是说，房价会停止上涨，或适当下调，但不会大幅下跌。

　　分析市场行情，最基本的功课是分析供求关系。那么，房子的需求怎样?重点需要分析一下刚性需求。

　　房子的刚性需求主要源于婚龄人口的多少。建国以来，我国曾有过三次出生高峰期。第一次出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策，人口增长率将近300%;　第二次出现在1962年至1965年，持续至1973年;第三次是1985年至1995年，主要是六十年代出生的那一批人进入婚育年龄，造就了生育高峰期，据相关学者计算，第三次高峰期人口出生数量有1.24亿左右，接近当前全国人口的10%。未来十年，1985年至1995年出生的人群进入婚嫁年龄，这是支撑住房刚需的主力军。另有统计数字表明，目前，中国20-24岁人口比例为9.0%，25-29岁人口比例为8.0%，30-34岁人口比例为7.4%，都处于较高水平，累计将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段。

　　3.3亿人分为两类，一类是城镇人口，一类是农村人口。最近一次人口普查的结果，两者各占一半。约1.6亿的城镇年轻人绝大多数是独生子女，两个人购房的经济来源不仅仅靠自己，还有两个家庭的经济支持，购买一套房子不算太难。农村的这部分年轻人，经济能力要弱一些，但他们以上学、打工等多种途径进入城市后，绝大多数人不准备回到乡村定居，这是不争的事实，就算其中有50%的人具有购房能力，也是一个不小的群体。以此来看，未来十年，中国拥有2亿多人的住房消费群体。