商业地产大膨胀 未来综合体规模为已建成16倍

来源:地产中国网综合 2014-05-21 09:03:00

我国商业地产的膨胀超乎想象。

据统计,全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍,而规划中的综合体规模,大概又是正在建设的综合体的4倍,也就是说,可见的一段时期,各个城市的综合体规模,将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年,城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中,重庆的增长率为129%,成都为135%。

中国需不需要这么大、这么多的综合体?世联地产董事长陈劲松认为,从长期来看,未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体;但在短期内,综合体有很大问题,有泡沫。

在兰德咨询总裁宋延庆看来,这一轮“商业地产热”是起始于2011年——时点恰恰与楼市新“限购”政策实施的时间相一致——这并不是巧合,而是因为调控,一部分开发商转向不限购的商业地产。

宋延庆指出,商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面:一是开发销售环节,库存高,潜在供应量巨大;二是招商环节,招商难,空置率高;三是经营环节,商户经营难,开发商回报率低。

卖商铺成救命稻草?

“当中国开发商和美国开发商坐在一起,发现彼此做的事完全不一样,前者重视销售收入,后者重视租金和运营。”陈劲松回忆起一场中国地产开发商在美国纽约的交流说。

目前国内综合体普遍的筹款来源和方式,一是来源于定金和预付款,占比25.6%,也就是说销售依然是最主要的来源;二是自有资金、自筹资金;三是国内贷款。

陈劲松认为,自有资金和自筹资金目前依然是中国房地产最大的痛点,其中相当一部分来源于信托,来源于短债长投,融资成本非常高,综合融资成本为15%-20%,现在的租金回报是远远达不到的。

资金来源的短缺,直接导致商业地产开发商往往选择卖商铺等资产回笼现金。“卖之前没有经过策划,也没有经过招商,更别提运营。”陈劲松说。

著名商业开发商万达,主要收入来自销售。截至2012年底,万达累计持有经营性物业1290万平方米,但租金收入仅为52.07亿元。万达去年收入是1416.8亿元,租金收入仅占3.68%,绝大部分仍为卖商铺、公寓等的销售收入。

已决定由散售转为持有为主的SOHO中国,2012年投资物业的租金收入仅为1.48亿元,不及全年营业额的1%。

据兰德咨询的一项调查数据显示,内地上市房企中持有商业地产的,持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%-5%,高的达到7%;相对于持有性物业资产,租金收入仅占1.5%左右,经营利润则大都为负。

阳光新业是国内租金收入占最高或最高之一的商业地产企业。2012年阳光新业商业物业租赁收入2.5亿元,占公司年度营业收入45.79%。连其商业管理服务等收入也超亿元。阳光新业副总裁吴尧认为,绝大多数开发商还是以做住宅的思路来做商业,对上市公司来说,销售收入大增会让报表好看,但长期来看还是要依靠租金收入,否则就算不上真正的商业地产商。

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商业地产大膨胀 未来综合体规模为已建成16倍
来源:地产中国网综合2014-05-21 09:03:00
据统计,全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍,而规划中的综合体规模,大概又是正在建设的综合体的4倍,也就是说,可见的一段时期,各个城市的综合体规模,将达目前已建成综合体的16倍。
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