首页>商业地产大膨胀 未来综合体规模为已建成16倍
来源:地产中国网综合 2014-05-21 09:03:00
泡沫破裂前的拯救
商业地产商的考验即将开始。“我们面对的是分化的市场,一个是保障性住房和商品房逐步开始分化;二是开发商越来越面临着长期收益和持续经营的转型。”陈劲松说。
他认为,我国的开发商习惯于住宅快速周转的思路,过于注重开发成本和销售收入,运营成本很少考虑。这种思路延续到商业地产开发中,受限于开发阶段的现金流压力,很多项目失去了享受持有物业大幅增值的机会。
比如,深圳某上市公司在西安的一个综合体项目,主要的商业资产已全部卖掉,开发商只保留了写字楼。但实际上,商业项目的增长空间明显高于写字楼。以上海恒隆广场为例,2003-2010年,恒隆广场商业部分的租金翻了近5倍,而写字楼租金仅增长1倍。
此外,传统商业开发模式的主力店占比过大,严重制约运营后期价值增长。如万达早期的主力店占比高达70%,而华润不到40%。不过,万达广场最新的业态已调整,餐饮等占比提升至40%-50%。
“未来很多人将生活在综合体,但开发商大多没有想象,随着城市价值的不断积累,资产会变成什么样。”陈劲松认为,解决上述问题的方案的核心要点在于对成本、收益和资产价值的重新思考,包括物业类型组合及标准、开发流程再造、专业团队搭建以及合作资源的选择与管理等等方面。
吴尧表示,很多新晋商业地产开发商由于人才储备、运营经验不足,后期操作风险迅速增加。3-5年内,有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运,或者寻求专业的合作伙伴共同经营管理。(21世纪经济报道)
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