西海岸遇冷

2012年12月，青岛市调整部分行政区划，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域，合并为新的黄岛区的行政区域。

2012年底，被划入黄岛区的老胶南，将西海岸的黄金海岸线继续向西延伸。不过，嗅觉灵敏的开发商早已开始布局。

“进入成本较低，这让很多外地中小开发商蜂拥而入。”中置国际（青岛）地产管理有限公司市场总监张百忍回忆称。不过，在其看来，西海岸的楼市同时也弥漫着泡沫气息。

此后，随着保利、世茂、万科、龙湖等品牌房企相继杀入西海岸，并以别墅为主，将区域的产品定位拔高了一个层次，也开始改变了区域的格局。

一位青岛地产界人士向记者表示，原本均价不足6000元/平方米的西海岸房价，在大开发商的带动下，纷纷开始触摸万元线。与此同时，西海岸的地价也开始大涨。当地一位PE人士表示，在青岛的溢价地块中，黄岛开发区最为集中，土地泡沫紧跟而来。

据张百忍回忆，到了2011年，楼市已尽显颓势。“各家开发商赚了钱，都加大开工力度，于是，一条街上好几家楼盘在争售，就不奇怪了。”

库存量续增

据青岛市房管部门数据显示，西海岸2012年商品房住宅新增量达250万平方米，成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。

不过，黄岛所在的西海岸板块，也是整个青岛市场内去化速度最快的板块之一。来自青岛市房管部门的数据显示，西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万平方米，占青岛七区五市总计成交量的26%。

据业内人士统计，青岛郊区在售的现房、准现房，至少占了目前郊区在售总库存的一半以上，黄岛区则是全市库存最高区域，约占全市1/6。

据青岛新闻网房产频道监测，截至5月17日，青岛全市房产可售总面积达到2390.37万平方米，可售总套数达20.296万套。以此计算，黄岛区的房产可售套数为3.38万套。黄岛房产网数据显示，黄岛区4月共卖出1847套新房。在没有新供应的情况下，去化至少需要18个月。

而黄岛区国土及房管部门人士认为，虽然库存较大，但黄岛的楼市去化不是问题。

记者获取的一份 《青岛西海岸房地产市场分析》报告显示，西海岸新市区西向水城规划范围内商品房住宅项目，均是以地缘客为主，约占总成交比例的50%~60%。

不过，在张百忍看来，去年岛城楼市的狂飙，已提前透支了今年的购买力。杨海则向记者表示，相比于往年地缘客的置业热情，今年看房子的多为东北口音，从以往经验来看，他们更多为投资考虑。

值得注意的是，据多位岛城地产界人士证实，在限购令下，因刚需比例过低，以海景资源为主打的西海岸楼市，地缘客已消失过半。

不过，居住用地的持续供应以及开发商继续扎堆西海岸，却在为新房供应增量，以及后续的市场去化，埋下伏笔。据中国土地市场网数据，2013年青岛居住用地成交共计1717.4万平方米，同比上升49.9%。其中，成交最多的区域为黄岛区，成交面积为432.5万平方米。

在青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江看来，原来属于郊区的黄岛、城阳，现在来看都是青岛的主城区，也是青岛楼市成交的集中区域。

在多位当地业内人士看来，在购房者的观望中，黄岛的房地产销售，已进入销售瓶颈期，如要继续发展，政府更应考虑人气的聚集。