经济观察网:近日,媒体报道,国土资源部将暂停对外发布全国供地计划,改由地方自行公布各省供地计划。
任志强:房价上涨根子就是2003年的18亿亩耕地红线,2003年以前,我们每年大概房价上涨大概3.5%,收入增长九点几,所以03年的时候,我们测算全国房价收入比是最低的,只有3.89。
限制土地红线以后,2004年就是“8.31”大限,开始土地招拍挂,之后房价就一路上涨。后期的房价上涨都和土地供应过紧有关,当然也和货币有关。现在很多人认为房价上涨只是因为发票子,最主要的还是因为土地供应过紧。
现在为什么土地价格不下去?如果是拐点,土地价格会下降。2008年,我们看到最先下跌的是土地价格,08年土地价格下跌,是因为07年土地上涨得太快。2007年11月,中央经济工作会议提出“两防”,防止投资过热、防止通货膨胀,所以这时候土地价格开始下跌,然后房价开始下降。
但是2009年,房价大涨的时候,为什么没人买地呢?是因为原来地压了一大堆呢!这是供求关系问题。所以09年土地价格并没有高速上涨,到10年土地才上涨,土地一上涨又推高房价上涨,这时候又开始压这头。10年房价涨得很快,然后11年、12年又开始限购。
房价上涨的同时,土地供应却下降了,所以生产就下降了,生产一下降,我就知道去年房价一定会涨。我是根据供求关系判断的。
所以涨到现在的结果,就是去年房价涨的同时大家买了大量土地,供应开始增加。因为房地产和养猪都有个滞后效应,养猪是9个月一个周期,3个月小猪,6个月成猪,180天出栏,房地产是三年或者两年才“出栏”,所以它至少要滞后一年半。我们现在快的9个月开工,12个月可以买房,至少滞后一年多,现在正是一年多周期的时候。
去年土地供应从负变正,房地产供应在今年开始增加,在部分地区供求关系实际上是转化了,转化的同时你又没有取消抑制需求的因素,就出现“认赔”了。
所以年初的时候,我提出警告,去年库存增加,是供求关系转化的一个表现。我不认为所有库存都一定是真实库存,库存里头可能分为两类,一类是永远卖不掉的库存,比如说远郊区、鄂尔多斯,这种地区在城镇化相当长一段时间内是消化不掉的,是“死库存”。
另外一部分库存,是不断增加的新库存,这些新库存实际上是决定当地房地产市场的供货。现在大部分过去供应量比较稳定、没有出现太短缺的城市,房价反而没有大幅度下降,过去供应短缺、房价上涨比较高的城市,当供给增加后开始出现下降。
我们城镇化速度每年增长一点几,可是去年房地产投资增长的速度是十几、二十几,暂时追不上,但是它们两个之间总会会有重合或平衡的时候。我们为什么这一波老是不平衡?是因为这边老是压着,它就不平衡。要是完全市场化,市场就自我调节了。
什么是拐点的概念?拐点是一直向下,如果你下来上去、上去下来叫波动。没有人把股市波动叫做拐点,是吧?房地产现在也这样。毕竟160多个城市房价还在往上涨。
从全国平均来看,局部地方可能有下降,局部地区可能有上涨,还是个波动关系,不是所有城市全都垮了。从大的背景来看,我们的GDP还是在保持7%以上的增长。从全世界房地产泡沫破灭的规律来看,都没有在经济高速增长的情况下出现,都是在经济低速增长的时候出现,比如说增长2%、3%,可能会出现房地产泡沫破裂,或房价会出现下跌,那可能是宏观经济导致的问题。
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