经济观察网：您觉得目前房地产市场销量下滑、价格下降的主要原因是什么？

任志强：我觉得对现实房价影响最大的是信贷，是个贷收紧。从今年一季度数据看，房地产开发贷没有减少，反而是增加了。但是影响房地产销售最大的是个贷，08年那次也是因为个贷出了问题，11年的时候也是个贷出问题。

银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力，会大大提高购房的实际成本。我们最简单的计算办法，就是100万的贷款，0.75和1.1倍利率就差了25万，我房子降20万，买房绝对值还是增加了5万，房子降10万，你买房成本就增加十几万。

从我个人看来，取消这些非市场化的因素，包括执行个人购房按揭贷款利率优惠，是非常重要的。

经济观察网：您觉得过去十年房价不断上涨的主要原因是什么？

任志强：应该说过去房价多少次暴涨，都是因为不合理的调控吧。我为什么在过去十年屡次能把房价走势都判断对？就是因为它是一个非常不市场化的状态。越是供给跟不上，越压缩需求、不增加供给，所以才会出现一个暴涨。我判断去年房价暴涨是因为前年的供给严重不足，所以我知道在这个时候会暴涨。

但因为大家看到供给严重不足的时候就会增加供给，所以暴涨一年之后供给就增加了。如果完全市场化的时候，市场自己会调节，我觉得房价有上有下，在不同城市是很清楚的一个市场供求决定价格的状态。

毛病就在于我们过去都是用非市场化的手段去压价，而从来不是用增加供给。我经常用猪肉来举例子，在猪肉供给少的时候，政府就拼命的补贴，按道理说猪肉供给少的时候价格就上来了，你不补贴他也会养猪。但是补贴完的结果呢？猪肉价格又掉下去了。所以中国猪肉波动越来越厉害，如果以波动周期来看，2012年生猪周期为一年，到今年是两个月就波动一次。

所以今年猪肉价格“三起三压”了，现在老百姓又开始杀猪了，杀猪就导致供应减少。养猪跟房地产不一样，养猪农民是认赔了，我杀猪就算了，房地产是我不认赔，尽管降价我有一些损失，但我还没到认赔的时候。

养猪需要继续投入，要不它就死啦。但房子不需要再继续投入，所以养猪和卖房不一样。房子可以烂尾，过一段时间，供给调整完了，房价涨起来了，我再建，这就是供给，供求关系。

但过去十年，我们从来不考虑这个问题，政府总是在行政干预。现在房地产供给增加了，但是行政干预并没取消。按道理说，供给增加的时候，行政干预就该取消了，但是行政干预并没取消。现在，大家还反对取消行政干预，认为行政干预是“救市”行为。反对者的理由似乎就只是为了从非理性上或者是从感情上希望把房价打压下去。

从市场经济理论来看，造成房价上涨的原因和结果是什么呢？是因为你不理智造成的。如果把行政干预取消以后，房地产市场就恢复正常了，你就不用管它了，房价该高它就高，该低它就低，哪个地方供应多，哪个地方价格就下去了。供应多价格下降，市场就平衡了，那么供应少的地方价格高，市场就会增加供给。