郑州房产——地产中国郑州频道

时值初夏时节，天气渐热，全国各地的楼市却透出一丝凉意。一方面，各地专业房地产机构监测出的种种数据均不甚乐观，降价潮在全国70个大中城市有蔓延之势，令购房者、银行等各相关利益方产生迟疑和观望心态;另一方面，多个城市的房地产业传出“救市”的声音，这给楼市增添了更多不确定因素。郑州楼市未来走向究竟如何?政府下一步会采取何种举措?

　　关注

　　央行重申差异化利率贷款

　　本周一，央行和银监会召集各银行负责人召开住房金融服务座谈会，要求各商业银行保证正常房地产融资需求，积极引导房地产信贷市场健康发展;对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。其中重点说到了优先保证房贷消费和利率合理定价。

　　对此，幸福人寿保险股份有限公司董事长、中国房地产开发集团原总裁孟晓苏在其微博上称，这次央行松绑“限贷”还算及时，比空谈“扶持实体经济”却加剧过剩强多了。他表示，现在就看住建部何时就“取消限购”表明态度了。继续限购是跟内需过不去，可能形成经济惯性下滑难以收场。

　　央行和银监会此举真的如孟晓苏所说，是“松绑‘限贷’”吗?对于这一结论，河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社并不认同。

　　“目前的信贷政策坐标还是在‘国五条’规定之下。央行和银监会只是强调要继续差异化利率贷款，继续支持自住型刚需和改善型购房需求，这是对原有政策的一种重申。”刘社表示，“在此之前，很多银行出于自身融资困难、对楼市预期改变等因素考虑，不敢再将大规模的资金投入房地产行业，自发性地停止了差异化利率贷款，从而导致人们购房融资成本提高，间接性地造成全国楼市明显降温。”

　　与上述观点一致，知名个人房产金融服务专业机构伟嘉安捷认为，央行此举将对首次贷款购买家庭唯一住房的消费群体形成利好，首套房“八五折”的优惠利率很可能重现。

　　市场

　　冷清现象或将持续

　　尽管后市房贷市场可能会出现一定程度松动，对于缓解需求抑制起到一定积极作用，但是较为普遍的市场悲观预期似乎难以转变。不少业内人士认为，房地产行业的冷清现象还将持续一段时间。

　　数据显示，2014年前4月，房地产开发投资增速放缓，增幅与去年同期相比降低了4.7个百分点。自去年四季度以来，信贷政策的持续收紧，抑制了购房需求的释放。同时，银行对于房地产行业风险管控的不断加强，也增加了开发商融资的难度，房地产开发投资受到一定程度的抑制。整体市场对于楼市下行预期的增强以及未来市场形势的不确定性，也使得房企在开发投资方面更加谨慎。

　　从房企拿地情况看，1~4月全国土地购置面积为8130万平方米，同比下降7.9%。同时，土地成交价款2214亿元，同比上涨9.6%。来自世联行集团市场研究部的数据显示，2014年1~4月累计土地成交建筑面积Top20城市中，郑州排名15，累计土地成交建筑面积同比下降22%，是20个城市中下降最为明显的。

　　对此，刘社并不感到意外，“第一季度郑州的地王创了价格新高，但3月底尤其是4月以来，楼市降温带来的观望心态迅速蔓延，全国各地产生地王的概率都在减小。目前郑州的房价还算坚挺，成交量的萎缩却是无法回避的事实。资金回笼放缓，加之融资渠道收紧，这在一定程度上影响了开发商对于后市的预期和信心，它们自然而然就会调整拿地的节奏和策略。”

　　事实上，自去年二季度以来，全国房地产开发景气指数一直低位震荡。2014年4月，这一数据为95.79，比上月下降0.61点，降至2013年以来新低。这是目前房地产投资、资金、新开工以及销售等多个指标大幅下降的结果。

　　预期

　　房地产“白银十年”尚可期

　　作为1亿人口大省的省会，郑州本身的人口基数和就业机会比较多，加上中原经济区、航空港区、郑汴融城等一系列规划，给了人们一种美好的预期，进而改变了他们的投资置业行为，从而造成了郑州楼市一直以来开发量、销售量、成交价均处于相对高位的现象。

　　刘社认为，随着时间推移，人们最初“急于赶路”的投资心态逐渐变成“停下来想一想再继续走”的理性心态，而市场自身的承接力尚无法达到持续承接高价位的程度。经过市场自发调整，房价理性回调是符合市场规律，符合老百姓期望，也符合国家经济长期稳定发展需求的。

　　“房地产的黄金十年已经过去，但白银十年依然可期。”刘社强调，“人们期盼一个相对理性、多元化发展的房地产市场，能够合理淘汰粗放发展的中小开发商，推动房企走‘内涵化’发展的路子。只要房企能够保持产品创新，不断提升项目品质，积极开发符合购房者需求的产品，照样能在市场上占有一席之地。”

　　河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京对开发商和购房者分别提出了建议。他建议房企在弯道行车的关键时期顺势而为，用好现金流，控制好开发速度和节奏，不贷高息款、不摘地王、不拼业绩，扎扎实实地把企业做强、做实、做健康。同时建议自住型购房者，该买房的还是要抓紧买，因为成本决定价格，自住不存在交易投资，什么时候买都合适。国家调控的目的是遏制投机投资性购房行为，且将会长期坚持下去，购房者不要一味抱着观望心态等房价下跌。