提高拿地精确度仍然很难/
事实上,万科的大数据应用,从拿地前就已经开始。此前网传的毛大庆讲话,不仅引用大量数据证明目前房地产行业去库存化面临巨大压力,同时在土地市场,除了一线城市外大多数城市土地成交已经进入下行通道。
在“供过于求”的大环境下,记者了解到,万科也在尝试利用大数据分析方法,通过区域购房人群特征分析、竞争楼盘的优劣势、配建商业的辐射范围、户型配比合适率、竞争房企的价格底线等计算方法详细考量地块的最终价值,提高拿地精确度。
据悉,万科早期的土地数据主要是来自于第三方的机构,随着国内地价的不断攀升,公司逐步建立起市场调研与数据收集决策系统。以北京房山为例,一位接近万科的业内人士向记者表示,早在2009年业界并未看好房山楼市的情况下,万科就通过大数据调研发现了其中的投资机会。
上述人士透露,万科在房山布局拿地决策之前,曾经通过联合中国移动、联通、电信三大手机运营商,在同一时间点检测北京在网使用人数的数据,来判断北京地区的实际人口规模,以此结合当年北京的新房供应量、北京存量房数量、北京房价均价、购房人群年龄结构等众多数据,进行市场和区域预判,并最终判断房山作为当时的“价值洼地”将拥有巨大的购房群体支持。
正是基于大数据调研的充分准备,在当时大多数房企并不看好的情况下,万科于2009年9月在房山区连夺长阳起步区5号地块与长阳起步区1号地块,楼面地价分别为5726元/平方米与6443元/平方米,后者所建项目中粮万科长阳半岛于2010年6月正式开售,销售均价为13500元/平方米。根据网易房产数据中心统计显示,中粮万科长阳半岛最近半年的网签均价上涨至17582元,成为房山区主要的刚需大盘之一。
但不可否认,目前借助“大数据”拿地,仍然存在诸多障碍,也无法彻底规避风险。上述人士就坦言,一方面,由于房地产为非标准化产品,有效数据的采集存在相当困难,加上地块从挂牌到拍卖有时间限制,这对于调研结果的准确度必然会造成影响;另一方面,房地产市场受到政策、金融等不可控因素的干扰也很大,如果市场波动剧烈,需求大幅萎缩会导致区域迅速变为供应过剩,通过有限的数据分析难以防范类似的市场风险。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产