供应压力

今年2月以来，北京楼市库存开始增加。5月10日，北京商品住宅新房库存重新站回7万套，创造了13个月以来的新高。

在一位不愿具名的机构分析人士看来，海梓府是目前北京楼市降价“最真”的一个楼盘。而在海梓府周边，大体量供应的压力，也迫使海梓府不得不做出调整。

海梓府所在的亦庄乃至更具体的河西区，是近年来北京供应量较大的区域之一。海梓府周边，还有万科旗下的金域东郡、方兴旗下的亦庄金茂悦。三个项目共同构成“河西三盘”。但海梓府是三个项目中去化速度最慢的。

去年12月14日，海梓府与亦庄金茂悦、金域东郡同时取证开盘。海梓府取证8栋楼364套房源，金茂悦取证5栋楼346套房源，金域东郡取证两栋楼144套房源。

五个月过去了，亦庄金茂悦已经签约195套，认购336套；金域东郡签约76套，认购137套；而海梓府签约只有72套，认购115套。无论从签约数字、认购数字，还是从整体的成交比看，海梓府的成交都是敬陪末座。同样的条件下，降价走量的压力就更大一些。

类似的还有通州台湖区域。东亚印象台湖在4月初“降价”开盘，也是已经感受到区域供应增加的潜在压力。

当2012年年底印象台湖一期开盘时，台湖区域还只有这一个新盘。而到去年底，台湖区域已经多了数个新项目，包括泰禾1号街区首开万科公园里以及世纪鸿项目。

接近印象台湖项目的人士对记者表示，相对于万科的品牌优势、产品的区位优势，印象台湖必须更坚决地快速跑量，才能从区域竞争中胜出。

包括亦庄、台湖以及通州核心区（“五一”期间，通州核心区的K2清水湾(楼盘资料 业主论坛) 推出1.7万元/平方米的特价房），都是近年来供应比较大的区域。

最新统计显示，今年2月以来，北京楼市库存开始增加。5月10日，北京商品住宅新房库存重新站回7万套，较春节后的低点5.5万套增加了1.5万套左右。这创造了13个月以来的新高。

需求受抑

金隅嘉业(金隅万科城 金隅·观澜时代) 旗下两个自住商品房项目吸引了24.4万家庭，这大体相当于北京市场两年的新房交易量。而两项目所能提供的自住商品房不过5000套。

谈到今年楼市成交的下滑，许多业内人士都会提到自住房的影响。

北京的自住商品房政策，吸引了众多刚需族排队申购自住房，对楼市产生了不小影响。新京报记者 韩萌 摄

在“五一”前那次着名的“毛氏演讲”中，毛大庆提到，过去一年多，土地的放量，尤其像北京自住商品房用地的上市，形成了一种“虚拟供应”的现象，引发买房人短期对市场的观望，许多刚性需求都趴在自住商品房上，不动了。

根据北京的计划，去年和今年，合计要推出7万套自住商品房。但现在排队等待自住商品房的数字远远多于7万。

金隅嘉业旗下两个自住商品房项目，汇星苑核验家庭12.8万户，汇景苑核验家庭11.6万户，两个项目就吸引了24.4万家庭。而这两个项目所能提供的自住商品房不过5000套。

这样一个20多万的数字是什么概念？在北京房地产业协会秘书长陈志看来，这大体相当于北京市场两年的新房交易量。根据来自地产机构的统计，2013年，北京共成交商品住宅新房11.89万套。

虽然诸如陈志等业内人士认为，由于自住房优先政策的存在，大量没有优先资格的买房人被摇中的几率很小，所以自住商品房带来的这种观望并不理性。然而这种观望确实已经形成了。

除自住房分流了商品住宅需求外，北京中原地产首席分析师张大伟认为，自去年末，信贷政策的收紧，才是导致当下楼市趋冷的关键所在。一方面，首套房贷收紧对市场的支付能力影响非常大。以购房者买一套总价200万元的房子首付30%，贷款140万元计算。利率从去年底的8.5折抬高到目前的基准上浮，以上浮5%计算，140万贷30年，月供就从之前的8008元上升到9199元。另一方面，二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。