地产中国网:目前,市场的看空情绪渐浓,您对接下来的市场如何判断?市场是否已经出现所谓的拐点?
陈国强:楼市“拐点”的提法不是很准确,我个人认为此轮市场调整只是一个短周期,这个调整并不意味着房地产业开始下滑。实际上,近期,楼市成交量、房地产景气指数都不是很理想,如果从这些方面理解的话,那姑且可以认为是一个“小拐点”。不过,传统意义上,认为房价出现由升到降的趋势,才将其称之为“拐点”,而现在还不处于这样一个阶段。
如果从价格指标来看,在部分城市、部分区域、部分楼盘可能会出现价格的回调,但总体上,楼市成交均价只是保持了一个涨幅收窄的趋势。在本轮市场的调整中,成交量增长开始放缓、成交价格增长趋缓,但是要期待绝对价格的下降,这是比较困难的。
地产中国网:您如何看待近期三四线城市的“救市”举动?政策上的松绑是否有助于改变地方楼市现状?您认为这种趋势有可能在全国蔓延么?一二线城市是否存在政策松绑的可能?
陈国强:对当地区域市场来说,“救市”举措短期内可能会有效果,但是否有助于改变当前楼市下行的态势,还待观察。实际上,我认为,市场的矛盾还需通过市场来改变。对于供需矛盾比较大的城市而言,政策能够激发多少需求,如何使之合理化,这些都要看政策的强度,除此之外,还需要时间。
目前,放松限购的城市大多集中在三四线,一二线政策松绑的可能性比较小,实际上,这种政策上的微调不能简单地理解为“救市”。如果重点城市要微调政策的话,我觉得还是要集中的以下两个方面:第一,对过去粗放的政策做一些优化,对误伤的市场需求做出调整;第二,结合市场,例如供应,来做出一些调整。
地产中国网:您如何看待深圳光耀地产的破产传闻?随着整个市场环境的持续下行,这种案列是否会增多?哪类企业风险更大?
陈国强:判断一个企业是否存在“光耀式”的危机,可以从以下几个方面来看:首先是它的财务杠杆、资金杠杆的运用。如果借债过多,且利率较高的企业,那么在市场下行的情况下,这类企业恐怕会比较难熬;其次是看它的扩张步伐是否过快;再次是看区域布局,看其布局的城市供应量如何;第四是产品类型,如果其产品过于偏重高端的话,去化会较为缓慢,资金会有风险;第五是持有型、自有型物业较多的企业,其沉淀资金过大;
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