对此，朱凤泊解释，北京太阳城项目在拿地时是以高价购买的“别墅用地”，不存在以养老的名义圈地的行为。“我是拿住宅用地在做养老项目，只是单纯看好未来养老市场这一块，练练手而已。”朱凤泊说。

他透露，因为投资人咨询众多，下一步，太阳城养老公寓板块也将被拿出来与一名投资者合作。根据投资人的建议，公寓或将在按月租住之外，另外收取一定数额的“保证金”。

“我们不是会员费而是保证金，‘保证金’是肯定会退给客户的，‘会员费’从法律上讲，是可以不退的。”根据朱凤泊对市场的判断，“保证金”制度比“会员费”制度更能招揽顾客，“这样客户保证能退到钱，我们也能用这些流动资金做些中短期投资以补贴养老公寓的运营开销。”

“拿地”是关键

上海亲和源老年生活形态研究中心主任华山近期注意到，过去民政部门还给养老社区按养老床位给补贴，现在已经不提这个了。

取而代之的是“社会化养老”。华山认为，政府的意思是，对于680万名“三无”老人由政府兜底，而全国两亿老人中剩下的部分，则由市场来解决他们的养老问题。

李克强总理在去年8月的国务院常务会议中也将社会力量列为发展养老服务业的“主角”。

一个有趣的现象是，与中央高层鼓励社会力量参与养老不同的是，地方政府对于社会力量参与养老，尤其是“养老地产”这一块却都“不愿多谈”。记者尝试联系上海、苏州两地的政府相关部门负责人，听说要谈“养老地产”，对方都委婉地拒绝接受采访。苏州一家正在开发养老地产的国企，也对此话题讳莫如深。

关键问题就在“土地”上。记者了解到，根据《划拨用地目录》，老年人社会福利设施用地属于“非营利性社会福利设施用地”，可以以划拨方式取得。

一名业内人士告诉记者，这块土地，无论政府是否“划拨”给申请人，都不太好谈，“不划拨，他说你的城市规划里压根儿就没有规划养老用地;划拨了，他开发一阵子后，改成卖房了，政府又该被问责了。”

记者查询上海市规划和国土资源管理局网站发现，上海自2012年至今，仅闵行、长宁两区挂出过专用于养老的地块，闵行地块约6公顷、长宁地块约0.3公顷。

亲和源的投资方之一、温州商人周星增曾在接受媒体采访时转述区里一名官员的话称，“不是我不给面子，我任期3年，需要拿出政绩;土地批给房地产商，马上就有一大笔收入;批成工业用地，马上就有税收;批成养老院，什么现成好处都看不到。”

一边是经济发达地区的政府官员不愿批养老地块，另一边，经济欠发达地区的政府官员“乱批”养老地产项目在社会上造成坏影响。

全国政协委员、民建中央常委钱学明对开放商借养老名义低价获得划拨用地的行为就曾表示过不满。他认为，这种现象造成的一个结果是，政府不敢再把土地批给私人房企，为图“放心”只敢把地批给国企做养老，“这样又不是充分的市场竞争模式了。”