首页>养老地产为何屡遭质疑 入住率超过70%才能盈利
来源:地产中国网 2014-05-15 10:29:00
亲和源老年生活形态研究中心主任华山告诉记者,现如今,A卡已能在市面上卖到118万元,且亲和源社区已“住满”,500多户,1200名老人。
但一名刚刚去亲和源考察的投资人却告诉记者,亲和源的情况远没有其自称的那么“乐观”。据他了解,亲和源经营7年,如今的入住率也就60%左右。
有关入住率的问题,记者从另一名与亲和源走得较近的合作人那里也得到了证实,“可能70%左右。但根据国外经验,养老社区运作8年到10年,能有70%以上入住率的话,每年就能有10%以上的较稳定收益。”
这名合作人认为,50万元涨到118万元最大的可能性是开发商自我抬价的结果,“他7年前卖50万元的会员卡,今年可能要价到118万元,因为他还没有住满,开发商还可以直接卖。但如果他的会员直接把卡拿到市面上出售,就不一定能以这个价格售出了,因为它暂时还没有稀缺性。”
这名合作人介绍,决定一个养老社区是否值得投资、是否能获得长期稳定回报的最关键因素就是“入住率”。而现实是,很多养老社区的入住率距离能实现盈利的70%还很远。
保利、万科、绿地等大型房企也在养老项目上遭遇尴尬。2013年10月,在开业仅一年多后,保利和熹会悄然改变了此前针对“活力型”老人的运营模式,转而把服务对象改变为刚需更为旺盛的“失智失能”老人。
值得一提的是,其此前主要针对活力型老人的项目设计入驻率还不到20%。
卖房子还是卖服务
提起“养老地产”,只要对此稍有了解的人,无一例外都会想起北京顺义区的东方太阳城。与现在大多数会员制、租住制的养老社区不同,太阳城的特色是“卖房子”。
北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者,正是因为“卖房子”,太阳城才能在养老行业方兴未艾的当下收获令业内羡慕的100%入住率。
“中国老人最喜欢的养老方式是,既能给自己养老,又能留一套房子给子女。”朱凤泊介绍,太阳城项目中的70%作为住宅出售,30%为开发商自持,以养老公寓的形式租给老年人居住,并由太阳城自有物业提供养老服务。
据称,太阳城养老公寓项目已经入住700多人,最近连续3年实现盈利,并向相关部门缴纳所得税。
但在上海栖城规划设计公司的蒋亚利看来,太阳城多少有些“打擦边球”的意思。“存在以养老的名义拿地,然后卖公寓、卖别墅挣钱的嫌疑。”蒋亚利说,有的开发商以养老的名义卖完房子就撤出楼盘,最多在小区里搞一个养老大学、养老俱乐部就完事儿,这并不是真正意义上的养老社区,“北京、上海的养老地产口子特别难开,其他中小城市就有很多了,90%以上都是普通开发商自称在搞养老地产项目。”
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