郑州房产——地产中国郑州频道

地产中国网讯随着郑州“为房贷担保”新政的推出，4月以来正式推出救市政策的城市已增加至6个。纵观这一个多月的时间，在楼市下行压力之下，各种“救市”呼声频出。三四线城市是否已经真的沦陷?救市之举是否真的见效?救市城市是否会蔓延?对此，地产中国网记者独家连线高策机构董事长、总裁陶红兵，他表示地方政府的救市措施治标不治本，关键在于国民经济从下滑通道转向正常的回升通道，以及金融政策的“松绑”。此外，与2013年房地产的过度膨胀相比，今年北京住宅市场成交量大幅下降在一个正常的市场区间。

地产中国网：从近期各种统计数据来看，整个市场形势不容乐观，目前楼市真实的状况如何?

陶红兵：1-4月份的房地产成交量确实下降了，以北京为例，新房住宅同期下降了30%左右，从单个指标来看，这是一个很大的下降幅度。

但是2013年的成交指数是同期上涨了70%左右，也就是说，2013年的房地产市场是一个不正常的年份，成交量和价格都出现了快速的膨胀。因此，今年的房地产市场不能用2013年作为参照系，这样得出的结论就会非常难看、失实。事实上今年1-4月份与2012年相比，相差不大，成交量的下滑在一个正常的市场区间。

地产中国网：您认为这种降价是个案还是普遍现象?原因是什么?

陶红兵：降价确实只是少数项目。在整个市场银根比较紧的情况下，开发商只有通过销售来回款，这是正常的销售决策，不要放大到整个行业，现在的主流房企并没有跟进。以北京为例，万科被炒作降价，实际是政府干预的结果，现在项目拿预售证，政府还要审批价格。如果北京市场进入了下行渠道，政府还会限价吗?之所以限价，就说明市场还有强劲的需求，要客观理性看待房地产市场。

地产中国网：现在是开发商降价跑量的最佳时机吗?

陶红兵：未必，如果开发商缺钱就赶快跑量，不缺钱的话就继续等，因为现在拿地的成本和价格很高，房价还是会回涨的。

地产中国网：这次的调整周期大概会持续多长时间?

陶红兵：一二线城市持续一年左右，三四线城市会有两年左右的调整期。预计今年年末会出现一个回转，但不是快速的上涨，而是预期的改变和市场的正常化。

地产中国网：您怎么样看来未来一段时间房价的走势?

陶红兵：长期来看，以二三十年为周期，中国的房地产市场还有上升的空间。中期来看，一二线城市还有较大的上升的空间，三四线城市有比较小的上升空间。短期来看，分化较为严重，一二线城市的房价在一两年内能够挺住，但会有反弹，三四线城市则会出现下调的风险，但调整周期过后，还有上升的空间。

地产中国网：你做上述判断的依据是什么?

陶红兵：一二线城市还有足够的潜在需求。在城镇化过程中，不断会有人口涌入，只要有需求存在，就会有支撑价格的动力，市场的基本法则就是供需关系。此外，在90年代建造的房子，现在绝大多数不适宜居住，这部分人需要改善居住环境，又会形成的新的需求。

而三四线城市虽然也有人口流入，但总体而言人口流出较多，需求不足，再加上地方政府对土地财政过于依赖，市场供应过剩，存在风险更大。

地产中国网：有人说楼市拐点到了，您同意这个说法吗?拐点之说成立吗?

陶红兵：我不同意这个说法。这不能称之为拐点，而是市场回归正常的反应。2013年的房地产市场处于高烧时期，本身就不正常，今年的房地产市场恰恰是回归到了正常的市场轨道上来。同时，现在的房价仍处在高位上，肯定不会下降到2012年的水平，但是可能会在2013年的基础上进行回调，因为去年房价透支太多。

地产中国网：您怎么看待地方政府最近频频出台的“救市”政策?

陶红兵：在市场过热的情况下，政府可以出台限购限价等房地产调控政策，在市场趋冷的情况下，政策为什么不能发生变化呢?两会强调房地产要分类调控，因此，一二线城市在需求强劲的情况下要控制价格，防止快速反弹。三四线城市已经遭遇库存风险，卖不动了，应取消行政干预，要让市场自己做决定，地方政府的救市举措治标不治本。

高烧的时候吃退烧药是正确的，但如果烧已经退了，把退烧药撤掉不再继续吃药，如果我们认为这不正常，那才是不正常的。应该根据情况的变化来决定。所以这不是救市，而是市场情况变化了，背景条件变化了，就应该有相应的变化的政策，这才是实事求是。

房地产形势好转的关键一是取决于国民经济从下滑通道转向正常的回升通道，二是金融政策有没有一定的松绑。其它地方政府后续也会陆续进行“救市”动作，有的不会明说，有的会下达正式文件，不管怎样，一成不变的政策是错误的。