地方试探性救市将扩散

目前，包括南宁、铜陵等城市已经陆续发布楼市调控的微调政策。近日又有传闻称，天津也将松绑限购，或将放开第三套房。

5月13日，央行副行长刘士余在主持召开的一次会议上表示，要求国内大型银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。这也被不少业内人士认为，这是央行力挺楼市的正面消息。

中原地产分析师张大伟分析认为，在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。这些城市的特点普遍是：库存消化周期超过一年的城市;一季度商品房成交大幅下滑的城市;购地销售比过高的城市;一季度土地出让金过低的城市;有实质性降价楼盘的城市;人口净流出城市;有两个以上新区的城市。

张大伟认为，后续包括房价接近停滞的城市，都有可能出台地方的救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。

楼市低迷对地方政府最大的影响是土地市场低迷。截至4月，中原监测的40个城市中，三四线城市土地交易累计流标率为26%，较去年年末大幅上升10个百分点，二线城市亦增长3%，而一线城市则自5%缩减至3%。土地溢价率方面，仅有二线城市溢价率与去年月均水平持平，一线及三四线均有1成左右的回落。

由此可见，去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。房企受销售不佳，资金链趋紧的影响，虽然对一线城市地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性;二线及三四线城市，尤其是成交疲乏、库存偏高、楼市降价预期较高的城市，房企拿地意愿普遍减弱，流标地块增多。同时，政府亦在房地产市场降温之际放缓推地步伐。

中金房地产分析师宁静鞭认为，房地产还会是经济的平衡器，地方调控政策“去行政化”，双向调节的趋势还会延续，二季度内将会有更大面的调控政策松动。无论是监管层从稳经济增长的角度考虑，还是银行自身从盈利性层面考虑，房地产信贷面近期都存在正面改善的可能性，从而拉动短期需求超预期。

不过，中原地产分析师张大伟认为，如果信贷政策能适度调整支持普通购房需求，将对市场中长期平稳发展起到至关重要的资金保障作用。但对于银行来说，除非释放大量新增额度，否则当资金价格上涨后，就没有意愿降低房贷利率。虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，但预计本轮微调效果将不同于此前的市场反应。

21世纪不动产集团市场总监桑豫峰表示，现在还看不到全面放松调控的迹象。今年以来，真正对房地产市场产生实质影响的，就是持续偏紧的房地产信贷政策。如果房地产信贷不松，地方政府的微调效果将极为有限。（21世纪经济报道）