上海供地计划减三成 业内称有“托市”嫌疑

来源:地产中国网 2014-05-15 09:10:00

上海2014年的住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划姗姗来迟。相比去年1000公顷的计划供应面积,今年的这一数据仅为700公顷,同比降幅达三成,创下近五年新低。

“年初国土部已经打过‘预防针’了,这样的结果大家也都有心理准备。”一位专业从事土地投资的人士对《第一财经日报》记者表示,一方面上海官方正在集约用地上下功夫,另一方面,在楼市转向低迷的背景下,也不排除减少供应进而“托市”的嫌疑。

同策咨询研究总监张宏伟认为,按照经验判断,土地供应大幅度减少将会导致房价上涨,但供应计划和完成率是两个概念,最终影响房价的还是实际的供应情况。

计划供应创五年新低

5月12日,上海市规土局官网挂出了2014年上海住房用地供应计划,相比过去几年,这一数字公布的时间晚了约两个月。

“今年的情况比较特殊,一方面,国土资源部对特大城市的土地供应提出了新的要求,上海正在根据自身情况做一些调整,另一方面,保障性住房用地的比例也出现微调,这一系列因素或是造成这一数据被延迟公布的原因。”一位业内人士称。

官方公布的数据显示,上海建设用地总规模接近规划天花板。2013年底,上海建设用地3070平方公里,约占全市陆域面积45%,高于伦敦、巴黎、东京等国际大都市。2008~2013年6年间,城市建设用地年均净增量近50平方公里,距离2020年3226平方公里的终极规模,只剩下156平方公里的增量空间,新增用地空间非常狭小。

基于此,上海将很难单纯依靠农用地转为建设用地,更多的必须从建设用地布局调整,以及结构优化上寻找出路。工业用地转性很有可能成为一个突破口。

《上海市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》已于今年4月出台,上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径,允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

“实施细则已经有了,具体怎么操作现在还没有案例。”上述从事土地投资的人士表示,“现在一些企业应该已经在报方案了,但这类方案还要经过规土、建委等部门的审批,真正出来可能要等到年底或明年。”

在该人士看来,盘活存量、集约用地是一个考虑的因素,但从短期来看,土地计划供应的减少和政府有意控制地价有关。“以往1000公顷的住房供地中,有70%是保障房类用地,这类用地的供应完成率很高,但商品住宅的供地完成率一直较低。”

据德佑地产统计,过去三年,上海的供地计划完成率在七成左右。通常情况下,保障房类用地的完成率会明显高于商品住宅,同时,楼市火爆的年份完成率也明显高于楼市低迷的年份。

一家房企代表对记者称:“上海有关部门在土地供应上还是比较有节奏的,上海这样的国际化大都市,不可能像一些二三线城市那样无序供地,当土地市场特别热和特别低迷的时候,相关部门都会采取对应的供地策略。”

“据我了解,上海核心城区的土地确实很少,但是,郊区还是有大量的土地的。不少土地已经被储备了,但是政府明显在控制供应的节奏。”上述开发商称。

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上海2014年的住房用地(含保障性住房用地、商品住房用地)供应计划姗姗来迟。相比去年1000公顷的计划供应面积,今年的这一数据仅为700公顷,同比降幅达三成,创下近五年新低。
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