金融街股权保卫战余音:重构地产股估值逻辑

来源:地产中国网综合 2014-05-15 08:28:00

市场过分悲观?

生命人寿和安邦保险战略性布局金地集团的过程,伴随着金地集团股价约80%的上涨。中信证券认为,相对来说,金融街净资产价值折价幅度比金地更大,资产的可变现性更好,但第一大股东对于上市公司控制力要强于金地。

中信证券进一步分析指出,A 股市场产业思维的缺位,导致公司市值严重偏离公司资产价值。金融街当前市值只有公司净资产价值的约一半。市场对于地产行业和商业地产开发经营模式的不信任,使得公司市值长期偏低。而这种产业思维的缺位,客观上可能触发了持产业思维的长线资金战略布局公司的可能性。对于既可以买商业楼宇,又可以持有上市公司股权的保险企业来说,增持上市金融街的股权比购买金融街区域的不动产更有吸引力。

以5月13日5.84元收盘价计算,金融街总市值仅为176.78亿元。而据中信证券测算,金融街拥有68.2 万平米的自持物业,其中约45 万平米位于北京核心区;金融街还握有超过600 万平米地上建筑面积的储备,其中超过百万平米位于北京三环内核心区域。仅北京三环内核心区域的物业和土地储备,最保守市值也高于400 亿元(房屋不低于5万元/平方米,地不低于2万元/平方米),扣除公司净负债后也明显高于公司市值。短期来看,北京写字楼市场趋势良好,地价也几无下跌可能。

事实上,整个地产板块的估值都在承受压力。一位不愿透露姓名的央企高层向21世纪经济报道记者表示,资本市场总是用短期目光来衡量公司的长期发展。券商和分析师们并没有真正理解地产企业的发展模式和潜力。

但申银证券分析师认为,资本市场悲观情绪过度了。跟随基本面的低迷,中资地产股再次跌回至3月中旬反弹前的低位,部分个股股价刷新一年新低,目前板块估值平均为55%净资产值折价。

申银万国研究报告指出,中国房地产已然进入下行通道几乎成为资本市场共识,但申万相对乐观,“相对于供需而言,我们仍然认为中国的房地产市场更大程度上是政策市,行业周期可以非常迅速的因政策影响而改变。”

申万分析师认为,与2008和2011年上两轮行业下行周期略有不同的是,本轮行业调整中,买房者的心态未及上两轮显着恶化,客户到访量仍维持在比较平稳的水平。按揭持续紧张是抑制需求释放的主要原因,考虑到目前整体宏观经济的不佳局面,一旦出现更加积极的略微宽松的货币政策,按揭贷款恢复到相对合理正常的水平,需求就会紧跟着回到市场。

受险资举牌和公司增持影响,金融街股价如“坐过山车”般大起大落,4月25日-5月8日,该股上涨近12%,其中4月25日涨6.67%,4月28日涨停;5月6日复牌首日跌7.57%,5月7日涨停,5月8日再跌6.36%,5月9日、5月12日,股价接连下挫。

资本市场的一系列变动,并没有很快传导到实体经营层面。据21世纪经济报道记者了解,金融街仍将维持拓展一线及区域中心城市,维持快周转思路不变。

(来源:21世纪经济报道)

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金融街股权保卫战余音:重构地产股估值逻辑
来源:地产中国网综合2014-05-15 08:28:00
在险资眼里,当下比不动产更有吸引力的是地产公司的股权。
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