持续的限购及楼市下行的预期令豪宅进入极寒状态。

国家统计局的最新数据显示，1~4月商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月扩大3.1个百分点。

销售走光

许多豪宅的日子都不好过。“去年下半年开始，一些高端物业都领不出预售证，怕拉高成交的均价。”一位业内人士对《第一财经日报》记者称，但是这反而缓解了一些高端楼盘的压力。

杭州西溪板块的一个高端项目，杭州透明售房网上显示，到现在都没有拿到预售证，虽然他们已经蓄客超过四个月的时间。与此同时，这个项目的销售人员已全部出走，一个都没有留下。

“开盘的时间拖得太长，没有销售就没有提成，只拿基本工资让许多销售员受不了，所以纷纷出走。”上述业内人士称，最近比较集中的跳槽出现在豪宅项目，大部分都是由于项目卖得太慢导致的。

“去年的一个楼盘领不出预售证，花了许多精力和时间去想办法，领出来的时候，已经快过年了。”全国排名TOP10以内的一家房企代表对《第一财经日报》记者称，他们在杭州城西的一个高端项目，由于战线拖得太长，导致许多销售员没有业绩，他们最终采用的办法是提前预支部分提成给销售，这是稳定队伍的一个好办法。

中海地产在杭州的御道街一号，透明售房网上显示有410套房源，至今一套都没有卖出。

“不排除是数据没有挂上去，不过也难以掩盖成交数据非常少的事实。”一位业内人士称，事实上，从去年底开始，他们就已经在进行内部推广了，不过成果寥寥。

同样在杭州属于高端豪宅的武林外滩，成交均价超过5万元/平方米，透明售房网的信息显示，项目一共有369套房源，至今也只卖了8套。

“现在推的都是对手的竞争户型，看到对手在推的户型，马上推出最有竞争力的户型，然后在价格上有所松动，直接去对方地盘撬客。”绿城中国一个项目的负责人对记者称。

豪宅的冬天

但是，就算是卖不动，豪宅开发商们都不敢大面积地松动价格，只敢小范围偷偷摸摸地打折。

一家外地房企的杭州公司代表对记者称，他们不敢明着打折，担心老客户有意见，只好在文字上做文章，让老客户难以找到一个对标的“标杆”。

绿城中国的4月份销售数据显示，公司4月份销售1383套，总销售面积24万平方米，销售金额约为54亿元，均价22100元/平方米。

值得注意的是，2月份绿城中国的销售均价为27328元/平方米，3月份的销售均价环比下跌超过3000元/平方米，4月则进一步下跌超过2000元/平方米。

事实上，豪宅的去化节奏都十分“拖沓”。4月24日，汤臣一品成交一套总价2.285亿元的顶层复式房源，刷新了上海楼市豪宅的单价及总价成交纪录。不过，自汤臣一品2005年第一次开盘之后的将近两年内，汤臣一品只售出三套房源。

截至4月29日，上海网上房地产显示，汤臣一品住宅套数181套，已售74套，可售107套，八年多的时间，去化率不到一半。

绿城中国与融创中国在苏州合作的桃花源 项目也是如此。此前，融创中国孙宏斌曾对媒体算过一笔账：桃花源项目产品的成本在6万元/平方米，其中2.8万/平方米是地价。

当时，项目销售人员介绍，桃花源的售价在10万~15万元/平方米，每套总价在2000万元到2亿元不等。

但《第一财经日报》记者在苏州商品房的备案官网上看到，该项目的成交价格大多在5万~10万元/平方米之间，较当初的预期低许多。

几年前开始大规模转向高端住宅开发的雅居乐，今年同样遭遇销售困境，旗下项目不得不全线降价以回笼资金。

为了扩大在调控之下的销售，不少房企和项目都想方设法地扩大客源，扩大可能购买人群的基数。不过，在限购的政策之下，豪宅的蓄客简直是难上加难。

不少豪宅不得不一再推迟开盘时间，以避免开盘首日出现尴尬的去化率。“并不只是去化率的问题，更尴尬的是怕开盘一套都没有成交，这才是最要命的。”一位业内人士称，对后市的观望情绪导致高端盘滞销难解。

(第一财经日报)