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数据来源：DTZ戴德梁行研究部

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来自第一太平戴维斯的数据显示，主城商业地产中，外地资金的份额已占总投资额的10%。伴随外来资金对于商业地产的青睐，我市商业地产的竞争压力也随之加大。产品同质化，商业模式单一成为制约商业地产进一步发展的最大瓶颈，在此背景下，开发商业地产，该遵循哪些兵法？

案例

地产项目争抢明星客户

“首先看中的是解放碑的区位优势，以及区域高端商业业态的定位。”昨日，某国际知名品牌负责人在接受商报记者采访时表示，在入驻重庆之前，他们进行了长达半年的选址工作。

“考察了重庆主城十多个商业项目，最终才决定落户解放碑环球金融中心。”该负责人介绍，该品牌旗下的每一家旗舰店都有严格的选址要求，包括商场经营定位、品牌组合、建筑外立面、物业管理理念、商场动线规划、业主背景等。

“国际一线品牌，世界五百强企业在选址时都有严格的标准。”环球金融中心营销总监肖斌昨日在接受商报记者采访时表示，目前该项目不仅商场迎来了PRADA等国际一线奢侈品品牌的入驻，写字楼也迎来了工商银行私银中心等国际知名企业的入驻。

“尽管需求旺盛，但大量新增供应入市加剧了商业地产的竞争。”昨日，戴德梁行重庆公司总经理江冰河告诉商报记者，由于国际一线品牌的加入能提升地产项目的整体形象，由此房企对于“高端品牌”的争夺更为激烈。“除了地段和配套设置之外，商业地产的定位也非常重要。

现象

新老商圈主打“个性牌”

伴随竞争加剧，商业地产也频打“个性牌”抢客。

其中，新兴商圈充分利用自己的后发优势，凸显“新一代”商圈。例如，即将于年底开业的大石坝地区首个商业综合体“新新PARK”，就定位为西南首家生态体验购物中心。东原地产相关负责人表示，该项目在全球范围内首家运用细胞状的外观设计，并采用了重庆独家的露台式餐饮区设计，使项目与千亩森林公园融为一体，看上去像一个“会呼吸”的购物中心。

而位于茶园的卓越·国虹·时代中心则主打重庆首个商务运营综合体。卓越地产重庆分公司营销负责人表示，购买了写字楼的业主不仅可免费享用写字楼内700平方米的会务中心、招商中心等，还能使用大厦的商务服务电子平台，实现一站式办公。

此外，老牌商圈也主打个性化牌。例如，位于观音桥商圈核心的“太阳谷”项目，就重点进行了个性化招商。船舶科技大楼主方之一、重庆航舶房地产开发有限公司书记杨璞昨日表示，船舶科技大楼拟打造成重庆船舶工业企业的经营、销售、管理中心；而天和国际中心相关负责人也表示，项目主打“使馆级总部大楼”，主要吸引外国领事馆及外资企业入驻。

在招商上，商业地产可谓使出了浑身解数。例如，为了吸引领事馆、世界500强企业等具有影响力的客户入驻，我市多家写字楼甚至不惜“免费招租”。戴德梁行重庆公司总经理江冰河认为，优质客户的入驻，特别有助于树立写字楼高端形象。

趋势

商业地产竞争由主城向区县延烧

来自戴德梁行的数据称，2014年第一季度，重庆甲级写字楼市场供应量创新高，市场存量增至695917平方米，大量新增供应入市加剧了写字楼之间的竞争，使得租金出现小幅下降。为了吸引租户入驻，存量写字楼给予了更大的议价空间。受此影响，本季度全市甲级写字楼租金录得每平方米92.68元，较上季度下降2.2%，同比下降2.46%。

伴随着竞争加剧，区县市场成为很多商业地产项目的新宠。日前，国内家具卖场龙头居然之家高调宣布扩张计划，继江北金源店、二郎店之后，居然之家扩张的第三站落户涪陵世纪滨江。“区县消费实力不断增强。”居然之家重庆总经理张宗荣昨日表示，除了涪陵店之外，未来公司还会陆续在万州、大足等区县开店。

此外，地产巨头同样将目光瞄准了区县市场。例如，商业地产巨头红星地产日前就斥资50亿元在綦江区建设35万平方米商业的城市综合体，商业部分将在2016年建成并正式营业。

对此，中国商业地产联盟秘书长王永平表示，区县市场增长强劲，但市场总量不大。因此，同一业态中，谁能抢先进入就等于拿到了唯一的入场门票，面对大型商业综合体已建成的区县，同行只能望而却步。

建议

开发商可考虑自持物业

“商业地产在投资时，一定要综合考虑多方面因素，才能降低投资风险。”昨日，世联地产重庆综合体事业部总经理李玺表示。

“最优质的商业地产不会是简单的建楼卖楼模式，开发商肯定有大比例的自持物业，并拥有商业运营的能力。”李玺表示，开发商自持物业可以进行统一规划打造，在业态配比上不会造成同质化竞争，更易具有竞争优势。选择此类物业投资者的租金有望年年攀升。

“此外，如果是以卖楼为主的商业地产，则一定要看准项目的区位和交通配套。”李玺表示，地段在商业地产里的价值甚至远胜于住宅，一个好的地段能够让一个不那么完美的商业综合体脱颖而出。但她同时表示，对于此类物业，投资者一定要考察其交通、停车位等商业设施配套，谨慎选择。

“像重庆这样组团式的格局，相互辐射性没那么强，相对来讲新商圈崛起可能性较大。”中国商业地产联盟秘书长王永平建议，距离较合理的同类物业，投资风险更小。（来源：华龙网-重庆商报）