靠“计划”增加不了住房用地供给

来源:地产中国网 2014-05-13 07:40:00

本报评论员 刘波

据报道,国土资源部在今年没有延续之前四年的做法,未公布全国住房用地供应计划,改由各省自行公布其供地计划,明年会不会恢复原做法还不确定。

2010年开始的公布全国计划的做法,其背景是房价调控的需求,最初意图是增加住房建设用地供给以平抑房价,但当年公布的面积最终仅完成不到七成,其后三年的计划也一直未完成,而且对未完成计划的城市没有任何处罚措施。此番正式暂停公布计划的做法,是不是为了抑制房价下跌的可能性,值得猜测,但显然计划约束的无力化已经让计划的意义变得微乎其微。

这些年的事实,表明地方政府对增加商品房用地供应的热情显然不高,其供应计划完成率通常都不会超过70%,有的地方政府似乎更倾向于囤地不售以抬高地价。与商品房相比,保障房建设用地供给计划的完成程度更低。其背后的根本的矛盾在于,中央与地方之间并不存在同向的利益激励机制,所以二者对房价调控的态度总是南辕北辙,中央计划一遇到地方现实就大打折扣乃至无用。

地方政府与房地产企业已形成共同维护高房价的利益共生关系。由于土地的经济需求弹性很低,因此增加供给并不利于地方政府增加土地出让金收入。政府作为土地供给垄断者,拥有调节供给闸门的权力,拒绝快速增加供给,既维持了土地财政,也使房地产业获得超额利润,这已经成为双方都不想而且日益不能放弃的游戏。同时政府通过打击清理小产权房来堵住别人突破其土地供应垄断的可能性。研究表明,地方政府之间的GDP政绩竞赛或许也是激化问题的因素,因为地方政府通过较低的工业用地出让金来实现招商引资目标,为此付出的代价又通过促升住房用地出让金来找补。

近年来房价“涨涨不休”的态势,一直在固化民众心目中的土地稀缺、主要是需求拉动价格上涨的印象,然而数据表明虽然我国土地资源紧张,但目前土地利用规划、耕地保护目标与住房用地之间的矛盾并不大,增加住房用地供给仍有空间,主要阻力还是地方政府积极性不足。这种土地供给状况形成并固化购房者对房价的上涨预期,由此造成的代价是资金大量流入房地产业造成的泡沫化,以及地方债风险。事实证明,通过制定计划这种无约束力的做法无法有效增加住房用地供给,而必须降低地方政府对土地财政的依赖,降低其以调节供给满足自身财政需求的动机,住房用地供给才能恢复市场导向和理性化。

但土地财政也不能全赖地方政府,它们的行事方式受制于制度条件,只有平衡央地之间的财权才能改变地方的行为。现在只有地方政府能够把农村集体土地征收为国有土地供给市场,这种城乡二元土地结构在不断加大城乡落差,高房价则进一步恶化贫富差距。中央政府层面必须努力推动既定改革方案,实现农村集体经营建设用地与国有土地同地同权,打破地方政府对土地供给的垄断,推动农地入市以缓解城市建设用地压力,尽快找到平衡各种利益的小产权房合法化的合理路径,释放各种土地供给潜力。

(21世纪经济报道)

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