抵押权效力被削弱
“很难估计类似光耀的案例还潜伏着多少。”深圳某基金子公司项目经理表示,“接下来各机构对房地产融资会非常谨慎。我们公司对外地项目,只要查到融资方有民间借贷的,必然一票否决。”
陈义枫透露,私募房地产基金在做项目风控时,会从几个方面调查融资方的民间借贷状况:一是在圈内打听,“再小的房地产企业也有几亿资产,行业链条长,有很多渠道可以打听企业内部情况。另外,地产商要借高利贷肯定会在市场上询价,不难打听到。”二是查公司和老板个人的银行账户,看是否有不明来源的大额资金流入。第三是看现金存量,“账上躺了个把亿的企业,一般不需要民间借贷;如果现金常常只有几百万,就要注意账外负债问题。”
“短期、小额的使用民间借贷,算不上什么问题。但如果有非法募资的情况,就一定要回避项目。”他补充道。
前述基金子公司经理表示,光耀现存的信托、资管计划有较强的抵押担保措施,可部分对冲融资方的资金链风险,但在房地产市场“失速”的背景下,看似稳健的抵押担保也可能被削弱。
“主要看项目所在地的楼市,比如惠州已经出现供给过剩,如果楼价下行,土地使用权、在建工程的抵押价值也会减少。而光耀有无实力追加抵押还很难说。”
另一问题是,根据《合同法》第286条和最高人民法院的相关文件,建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。这意味着,如果地产商的工程款没有结清,在建工程等资产将优先用于偿还工程款,其次才用于满足抵押权人的需求,从而削弱抵押权的效力。
有媒体报道,因与施工单位出现债务问题,光耀地产在惠州有400多套房源未入预售款专户,部分房屋已交由施工方处置。据可知信息,这批房屋与现存信托、资管计划无直接关联。
“地产商占用施工方资金也是普遍现象,会削弱抵押权,值得警惕。”陈义枫说,“所以我们做项目一定要给够资金,确保工程款能够实时支付。”
(21世纪经济报道)
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