个人首房利率最高上浮40% 银行审慎对待开发贷

来源:地产中国网 2014-05-12 08:03:00

房地产市场的动荡正搅动银行敏锐的神经,而后者正试图隔离由房地产业带来的风险。

多家银行人士向经济观察报表示,即使贷款本金相对安全,但银行今年在房产开发贷方面仍较为审慎。

他们的共识是由于短期内房地产市场不排除局域性的风险,2014年将继续执行严格的开发贷款总量压降政策,并在2013年基础上进一步严格商用房开发贷款城市准入标准,提高项目资本金比例要求,强化重点地区和项目风险监控。

与此同时,银行方面也在收紧个人住房抵押贷款。自2013年下半年起大多数银行取消了首套房85折利率,今年4月以来首套房9折以下利率优惠绝迹,个别银行最高上浮40%。“融360”调查显示,银行压贷、缓贷成普遍现象,部分银行甚至半年放不出款。

开发贷增速降低

央行的一季度金融机构贷款投向统计报告数据显示,商业银行今年一季度已开始收紧房地产贷款。在贷款余额方面,一季度末金融机构人民币各项贷款余额74.91 万亿元,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额15.42 万亿元,同比增长18.8%,增速比上年末低0.3个百分点。

其中,地产开发贷款余额1.12万亿元,同比增长7.6%,增速比上年末低2.2个百分点;房产开发贷款余额3.78万亿元,同比增长18.3%,增速比上年末高2个百分点;个人购房贷款余额10.29万亿元,同比增长20.1%,增速比上年末低0.9个百分点。保障性住房开发贷款余额7783 亿元,同比增长26.7%,增速与上年末持平。“房产开发贷款项中含有保障性住房开发贷款,由于政策鼓励银行支持保障性住房,因而这一块增长较快,如果剔除该因素,房地产开发贷款同比增长不会这么高。”华夏银行发展研究部研究员杨驰向经济观察报说道,“银行在土地开发贷款上持谨慎态度,目前一二线城市土地保持高位,三四线城市基本收缩谨慎,前景不容乐观。”

记者对比近年央行各季度金融机构贷款投向统计发现,商业银行对开发贷款持更加审慎的态度,地产开发贷款已连续4个季度同比增幅下滑,从2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。

虽然该报告同时显示,房地产贷款占各项贷款余额20.58%,但多位银行业人士向经济观察报表示,由于抵押贷款占到银行总贷款的40%以上,而其中绝大多数的抵质押物为房产、土地,保守估计房地产类贷款占各项贷款余额大致在50%。

中国工商银行城市金融研究所副所长樊志刚认为,虽然目前整体房价并没有明显下行,但是部分城市的新建房屋成交量有所下降,楼市观望气氛浓厚,由于房地产销售收入是开发商还款的主要来源,成交量持续下降将延缓房地产开发商资金的回笼,商业银行开发贷款的资产质量面临下降风险。

态度审慎

多家银行的2013年年报透露,房地产开发类贷款重点支持信用评级高、经营效益好、封闭管理到位的优质房地产客户和普通商品住房项目。

樊志刚向记者表示,从公司类贷款来看,统筹考虑工行开发贷款中以抵(质)押方式办理的贷款和以房地产为押品的其他贷款,贷款余额还不到押品价值的40%,意即,房地产押品市值下跌六成,贷款本金仍然安全。

不过,多位受访的银行业人士认为,即使贷款本金相对安全,但银行在房产开发贷方面仍较为审慎。“我们一方面加强对存量房地产贷款和抵押物的实地调查,对抵押物进行再评估,另一方面审慎评估房地产抵押物价值,严格控制抵押率,在充分考虑跌价风险、处置成本、变现成本的基础上,确保对风险敞口有效覆盖。”某股份制银行人士向经济观察报表示。“我们会继续支持房地产企业开发资质较高、地理位置较好、能够封闭运行的项目,项目类型以普通住宅和公寓为重点,审慎介入中小型房地产企业开发的商业和写字楼项目。”华夏银行广州分行一位负责人向记者说道。

同时,由于电子商务的兴起,消费者购物行为正在从商场转向网络,银行已进一步收紧商业地产的开发贷款。一位来自股份制银行业人士向记者称,该行曾在多座城市做过调研,商业地产供大于求现象比较明显,铺面空置率较高。“如北京东二环某集商业办公于一身的大型综合项目,至今招租情况仍不理想。”该人士说道。

相对于谨慎的商业地产开发贷款,银行在保障性住房开发贷款方面较为积极,尤其是棚户区改造。央行的数据显示,保障性住房开发贷款同比增幅虽有所放缓,但一直保持在26.70%以上。“棚户区改造的区域大都处于市中心,不占用土地增量,改造之后又能促进周边区域发展。不过目前这一业务主要由国开行在做,商业银行也在积极布局这一领域。”杨驰说道。

国开行的数据显示,仅今年4月份,该行用以保障中国各地棚改工程的贷款发放额就近1000亿元,这一数据已接近一季度保障性住房开发贷款余额的1/8。

个人房贷趋紧

在对开放贷发放“精挑细选”的同时,银行也在收紧个人住房贷款业务利率优惠。

多家银行自2013年下半年取消首套房贷85折利率,改为最低基准利率,至今市场仍无放松迹象,“融360”日前发布的3月份房贷分析报告显示,与北京近一河之隔的廊坊燕郊某国有银行首套房利率竟执行基准上浮40%。

樊志刚表示,商业银行取消个贷首套房利率优惠更多地出于盈利压力的考虑。2013年以来,商业银行受到利率市场化和互联网金融发展的双重挤压,净利息收益率有所收窄,盈利增长速度明显下降。在这样的背景下,再维持首套房的优惠利率将难以应对日益上升的融资成本,取消优惠利率则是在盈利压力下的必然选择。“随着利率市场化的推进,银行吸收存款的成本在增加,理财产品的利率已经达到了5%以上,银行在信贷额度紧张的时候,出于收益考虑,会主动将资源配置到收益高的业务上,如小微企业贷款。”中国建银投资有限责任公司研究中心主任张志前说。

但多位银行业人士认为虽然银行在收紧个人房贷,但由于政府严格限制二套房首付比例,居民的按揭贷款大部分都是首套自住型住房,且抵押充足,房地产价值(按照贷款时的原始价值评估,未考虑近年来的上涨),一般相当于按揭贷款余额的2倍,房价波动对个人住房贷款质量影响可控。有观点认为,即使房价进一步下跌,贷款人弃房的风险也比较小,温州房价下跌后,仅有3%抵押在银行的房子出现问题。

樊志刚表示,“商业银行近年已对于房地产市场的变化已做了充分的准备。针对2013年底的房地产相关贷款,一些银行设定了房价下跌10%、20%、30%,成交面积亦相应下降的压力测试。测试结果均表明,房地产相关贷款质量较好,承压能力较强,不良贷款率上升幅度在可承受范围内。”

不过,在一季度货币政策执行报告中,央行表态要加强对房地产行业贷款信用违约风险的监测,防范部分地区、行业、企业风险及非正规金融风险向金融体系传导。

 来源:经济观察报

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