记者查阅数家上市房企的一季报发现,大型房企的借款规模出现明显增长。其中,万科、保利地产、金地集团一季度长期借款分别较去年末增加71亿元、156亿元、57亿元,环比增加19.3%、20%、33%,保利地产与金地集团的短期借款更是大幅飙升88%与96%。这足以印证万科总裁郁亮的判断,紧缩的信贷环境对于龙头房企反而更有利。

“前几天我才跟一家银行行长交流,现在银行发放开发贷款的目标客户几乎都集中在全国百强企业,这批企业获取贷款的条件仍然较为宽松”,新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,对于百强以外的房企而言,银行会根据不同的项目评估决定是否放款,考量的因素包括土地价格、目标客户、开发进度甚至降价可能性,企业若没有较大的规模,并且地段并不优越的项目,要想成功获取开发贷款基本不可能。

即便能顺利获得贷款,融资成本的上涨难免对利润造成侵蚀。洪凯彬表示,由于国内利率市场化进度加速,余额宝等理财产品的井喷引发社会资金成本不断上涨,即便是大房企,开发贷款的利息成本普遍要较基准利率上浮20%~30%,加上繁琐的审批程序降低了资金的有效利用率,最终依然将侵蚀企业的利润空间。

部分中小地产商融资更难

洪凯彬告诉记者,民间高利贷与信托融资是中小房企为数不多的融资渠道,前者的月均利息高达3%~4%,过高的利息成本导致企业往往只能用于应付短期资金周转,后者的年化资金成本约在18%~20%,尽管低于民间高利贷,但在房地产行业利润下滑的大趋势下,足以吞噬企业的利润。

欧阳捷告诉记者,由于大型房企融资渠道畅通,对信托的依赖程度极低,这些企业倾向于尽快归还信托借款,以新城控股为例,其信托借款接近偿清。但很多中小型房企被迫加大了信托的融资力度,如果市场出现明显波动,未来房地产信托难以避免兑付危机。

除此之外,目前炙手可热的P2P网贷也逐渐受到中小型房企重视。现正从事P2P网贷的洪凯彬向记者透露,越来越多小型房企已经瞄上P2P网贷,资金需求缺口普遍在5000万~2亿元左右。

洪凯彬告诉记者,有部分中小型房企试图通过P2P网贷公司,甚至通过关联公司组建P2P网贷平台获取融资。但从目前的情况来看,由于大多数企业资金状况不佳,且抵押物多数地处三、四线城市,大多数P2P网贷公司对于房地产贷款并不感兴趣。

更值得担忧的是,个人住房按揭贷款有进一步收紧的势头。

洪凯彬认为,在以往,房贷对于银行而言是“低风险低收益”的业务,但随着今年以来各地房地产市场出现调整,对于银行而言,房贷不仅利润低,且风险系数提高。因此在未来一段时间内,银行收紧个人住房按揭业务的趋势不会改变。

“房贷的收紧,对于主流房企而言最大的影响在于放缓了资金回流的速度,但由于这些企业与银行往往有深入的合作,银行的房贷业务也必然会优先满足主流房企的需求”,欧阳捷告诉记者,对于大多数银行看不上的中小型房企而言,房贷收紧将进一步加大它们在信托等高息融资渠道的兑付压力。可以预见的是,信贷紧缩将导致房地产企业加速分化,未来将有更多中小型房企退出市场,行业集中度有可能更快得到提高。