【地产中国网·独家报道】 五一小长假前后，坚挺的北京房地产市场再次被降价声困扰。而这次，不仅仍有万科的身影，老牌房企北京城建亦加入了这场房价调整战中。

在公开的广告牌上，城建海梓府直接打出“28800元/㎡起，抄底墅质精装洋房”的宣传语，而去年年底一期的开盘均价是35000元/㎡。按照该小区业主自己的说法，根据面积算每户直接亏损40-80万元不等。

开盘初即遭遇去化难问题，历经近5个月后，城建海梓府的去化问题仍没有解决。据地产中国网了解，截至目前，该项目的去化率不足20%。业内人士分析，在市场处于下行阶段，去化难肯定要降价，该项目的主要问题是没有找到适合自己的客户群体。

业主：“一下子损失40-80万”

4月底，位于亦庄经济开发区河西区的城建海梓府项目推出优惠促销“百团大战”。该促销信息显示，百人报名团购海梓府精装洋房，购房者可享受28800元/㎡起的优惠价格，参与活动的是13-16#的花园洋房，活动持续到6月底。而该项目在去年年底首次开盘时，均价是3.5万元/㎡。

此次的大幅优惠活动亦引起了老业主的集体维权。据地产中国网获悉，城建海梓府近60户业主集体要求退房或者退款。他们表示，开发商降价导致业主蒙受巨大的经济损失，根据面积算每户直接亏损40-80万元不等。

一位16号楼的业主告诉记者，去年年底购入的77平两居室，当时的价格在3.7万元/㎡左右，总价是283万元，现在总价降到了242万元，直接损失40万元。

对此，该项目置业顾问表示，28800元/㎡的价格主要针对位于1层的跃层户型，2层之上的花园洋房均价在3.1-3.2万元/㎡之间。

地产中国网查询该项目在北京住建委官方网站的备案信息显示，13-16#的花园洋房最高报价达到42170元/㎡，即便是1层的跃层户型，最高价格也达到35730元/㎡。

此外，业主还表示，开发商承诺的十一中学也成为“空谈”，销售介绍的装修标准与合同部分不一致等等，都是引发维权的原因。

背后：开盘近5个月去化率不足两成

归根结底，降价是造成此次维权的最主要原因。亚豪机构市场总监郭毅表示，在市场处于下行的趋势下，去化难肯定要降价。

海梓府成交数据表

城建海梓府的去化难问题从开盘当天便已显现。据相关媒体报道，2013年12月14日当天，城建海梓府、亦庄金茂悦、金第万科金域东郡三个紧邻项目同时开盘。亦庄金茂悦一期开盘共184套房源（预售证346套房源获批准销售）“日光”，金域东郡首推144套住宅（预售证144套房源获批准销售）去化率达到70%，而海梓府当天推出304套房源（预售证364套房源获批准销售），蓄客量仅有500组，供需比不足2:1，最终当日去化率不到50%。

但是，北京住建委官方网站的最新数据显示，从去年年底开盘至今，历时五个月，城建海梓府推出的364套房源，仅完成销售71套，去化率不足20%。而同一天取证的亦庄金茂悦去化率达到54.9%，金域东郡则是52%。

当城建海梓府还在为去化难发愁时，亦庄金茂悦和金第万科金域东郡已分别在3月29日和4月25日取得第二批预售证，而城建海梓府的置业顾问表示，项目的二次开盘要等到年底。

从开盘到现在，城建海梓府受去化难问题困扰，原因到底是什么？

有业内人士曾对地产中国网分析，海梓府去化状况不理想的原因主要在于其前期未能准确把握推盘节奏。与枫丹壹号同期拿地，开盘却晚了三个月。而样板间的开放更是晚于次年1月才拿地的亦庄金茂悦。同时，在蓄客不足的情况下，首次开盘即推出量很大的364套房源。

然而，同区域另一楼盘的工作人员告诉记者，城建海梓府的产品配不上目前的报价。

对此，一位熟知该项目的业内人士表示，城建海梓府的产品定位有问题，与其它两个项目相比，该项目没有找到自己对位的客户群体。如果是首置产品，应该做的很紧凑，而中端改善户型则更注重舒适度。而海梓府一是没有主打户型，二是大户型在舒适度上做得并不是很好，可以说是各种人群都没有靠上。

相关资料显示，金域东郡的住宅产品以90平的三居为主，定位首次置业人群，亦庄金茂悦的主力户型为132-158平米三居，定位中高端改善人群。而城建海梓府的产品包含了76平米两居、87-111平米三居和94-177平米的复式三种户型，却没有主打户型。

分析人士称，城建海梓府的产品线虽然很丰富，但是在首置产品上没有万科的金域东郡做的好，在改善型产品上没有方兴的金茂悦做的好，因此与其它两家相比处于弱势。