评论:楼市进入调整期 房价十年内大跌可能性甚小

来源:地产中国网 2014-05-08 08:09:00

随着各地楼市相继进入调整,“楼市泡沫”破灭论高涨了起来。这种观点认为,我国楼市拐点已到,各地该出台政策救市了。笔者对此有些不同看法。我国房地产市场的确正在经历调整的“阵痛期”和“转轨期”,却并不是所谓的“崩盘临界点”。

“楼市泡沫”破灭论的理论依据来自日本房地产市场。1990年以后,日本房地产泡沫开始破灭,房地产和城市土地价格进入了下降通道,截至目前,日本房地产价格还处于这一轮下降趋势的底部。很多人把中国现在的楼市和日本1990年的情形相比,认为中国也将步日本的后尘。

笔者对比了目前的中国和1990年的日本多项关键经济数据,情况并不是这些机构所预料的那样。首先,从人均GDP来看,人均GDP代表着一国的经济发展水平,人均GDP越高,发展水平越高;人均GDP越低,代表着未来的发展潜力还很大,也代表着未来居民财富的增长空间还比较大,对房地产的购买力还存在上升空间。以2005年美元不变价计,中国2012年人均GDP为3348美元(世界银行[微博]目前还没有公布2013中国以美元计价的不变价人均GDP数据),而日本1990年31175美元,是中国2012年人均GDP的9.3倍。

其次,从GDP增速来看,GDP增速越高,意味着国民财富增加的速度越快,同样反映居民收入水平提高较快,对房地产的购买能力在迅速提高。日本1990年以后进入0%-2%的低速增长,日本1990-2000年平均GDP增速为0.5%,2001-2013年平均GDP增速为0.8%,而中国2013年GDP增速为7.7%,中国仍处于高速增长阶段,远远高于1990年日本的增速。

再次,从城镇化率来看,城市化率越低,说明农村往城市人口转移的空间还比较大,城镇化建设还有很大的潜力。2013年中国城镇人口比重为53.73%,1990年日本城市化率为77.37%,比中国高23.64个百分点。1990年,日本已经达到城镇化率的较高水平,而中国目前的城镇化率水平只相当于1955年的日本56.1%。较低的城镇化率说明中国还有很大人口迁移比例,与1990年的日本相比,中国还需要有3.2亿的人口迁入城市,这代表着巨大的房地产需求。

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来源:地产中国网2014-05-08 08:09:00
随着各地楼市相继进入调整,“楼市泡沫”破灭论高涨了起来。这种观点认为,我国楼市拐点已到,各地该出台政策救市了。笔者对此有些不同看法。我国房地产市场的确正在经历调整的“阵痛期”和“转轨期”,却并不是所谓的“崩盘临界点”。
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