可见，中国还处于高速增长阶段，经济增长空间还比较大，未来还有较大的农村向城市迁移人口的潜力，与1990年的日本有着很大差异。未来对于房地产市场的需求还比较大，并不会迅速萎缩。

很多人根据中国住房自有率和私有率指标来判断中国房地产市场是否达到了顶峰。笔者认为，住房自有率和私有率指标都不能作为判断房地产兴衰的指标。“住房自有率”是国际上考察居民居住条件的常用指标，是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。据西南财经大学和央行[微博]发布的报告《中国家庭金融调查报告》披露，我国自有住房拥有率高达89.68%，远高于世界60%的水平。笔者想指出的是，住房自有率是个有缺陷的指标，只能衡量已有住房中自有住房的比例。目前的高住房拥有率只说明我国租赁房市场发展水平低；另外，很多人还不拥有自己的住房，还不能反映未来社会对于房地产市场发展的需求。比如，农村居民迁入城市，会带来住房需求的增加，会带来房地产市场需求的增大，这些住房自有率指标都不能反映。住房私有率是指在所有存量住房中，属于私有的比重，是与公房相对应的概念，更不能反映房地产未来的需求和发展状况了。

房地产需求主要来自城镇化带来的对城市住房需求的提高、未成年人成家立业带来的住房需求的提高、收入水平提高导致的改善性住房需求的提高三个方面。前面笔者已分析了我国低水平的城镇化率和居民收入水平的高速增长会带来未来十年房地产旺盛的需求，这里再重点说明未成年人进入婚嫁年龄，成家立业带来的住房需求。

自1949年以来，我国曾有过三次婴儿潮。首次婴儿潮出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策，人口增长率将近300%。第二次婴儿潮是自1962年开始，高峰出现在1965年，持续至1973年，是我国历史上出生人口最多的主力婴儿潮。1985至1995年，主力婴儿潮人群进入生育年龄，第三次婴儿潮到来，被称为“回声婴儿潮”。据相关学者计算，这次婴儿潮人口出生数量有1.24亿左右，接近当前全国人口的10%。

未来十年，第三次婴儿潮进入婚嫁、成家立业年龄，意味着第三次婴儿潮将导致中国未来十年还将有着旺盛的住房需求。目前，中国20至24岁人口比例为9.0%，25-29岁人口比例为8.0%，30-34岁人口比例为7.4%，都处于较高水平，将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段，即使排除一部分人与父母同住，这个数字还是非常可观。

2012年，中国城市人均住宅建筑面积为32.91平方米，农村人均住房面积为37.09平方米。随着收入水平的提高，未来改善性居住的需求还很大。而且，随着城市化率的提高，为了提高城市人均住宅建筑面积，每年还需新增大量的住房供给。

从发达国家房地产市场的历史来看，房地产市场未必一定泡沫破灭，也存在房价的“软着陆”的可能。在美国、德国和英国，虽然房地产市场也会进入低迷期，但都没有出现日本那样幅度大的下跌，除次贷危机之外，1976年至2007年，美国房地产市场价格一直都在温和上涨。笔者因此判断，房地产长期价格走势取决于通胀水平，长期通胀水平高，房地产价格就会持续上涨，如果处于持续的通缩中，房地产价格不仅不会涨，反而会下跌。基于以上各方面因素，笔者认为，我国楼市已进入调整期，未来十年各地区、不同类型的住宅价格走势会越来越分化，但楼价整体大幅下跌的可能性几乎为零。如果政策得当，未来迅速提高居民收入水平，提高居民购买能力，将有希望使楼价“软着陆”。

(作者系北京金融衍生品研究院宏观研究员)