700亿背后的调整

2008年金融危机期间，富力地产就曾经因为增加自持物业的策略，因为资金链紧绷而错过了最佳的发展时机，如今试图再次发力的富力地产，集团内部也在物业结构方面悄然发生了一些变化。

2013年年报显示，富力地产的商业项目在总营业额中的占比下降到了30%，中高端住宅、刚需产品的比例分别为42%、28%。从上述数据的变化可知，富力地产最主要的调整在于对原来持有的商业物业进行销售、转让，调整商业物业和住宅之间的比例。

从早先来看，商业物业比例过高，对富力地产的资金占用情况相当严重。2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，商业地产沉淀了大量资金。加上上市之初的大肆圈地和商业占比过高，富力地产似乎陷入了不断烧钱的怪圈，净负债率大幅攀升。上市之初，富力地产的净负债率仅为20%出头，2006年就攀升至71.5%。2007年，富力地产的净负债率高达139.5%。“那几年富力大肆圈地是正常行为，因为大家都在那么做，最主要还是商业占有了太多资金。”这两个因素叠加，才导致富力错过了上市后几年的黄金发展期。

直至2009年，富力地产抓住了金融危机过后的地产业勃发机会，加快项目推出、减少购地支出、放缓商业地产发展，并重组了90亿元的债务。与此同时，在2008年及2010年两次调控之后，商业地产的价值开始显现，富力布局商业地产较早的领先优势开始发力。

在度过商业地产对资金的拖累以及厘清商业地产与住宅地产的比例之后，富力地产的资金压力得到一定缓解。截至2013年底，富力地产拥有现金243.4亿元，借款总额为人民币 614.5亿元，其中2014年需要偿还的借款只有一项，为2011年4月发行2014年到期的离岸7.00%优先票据人民币26.12亿元。

“公司主营业务一直以配合刚性需求的住宅为主，商业为辅，近几年商业销售一直占集团的30%左右，比较稳定。长远也倾向于维持这一比例。”富力地产方面表示，公司已经找到了商业与住宅的合理定位。

虽然看上去负债率还处于高位，但是根据富力地产的新增土地储备来看，负债率升高主要是因为土地储备增加，按照700亿元的业绩和5成的去化目标，这个数据将会在短时间内得到缓解。