高地价项目“贴身肉搏”
上述6个已现实质性降价的城市多为库存积压严重的楼市“重灾区”,如杭州、常州等。经测算,在杭州、常州、成都等地出现实质性降价的9个项目中,多数项目降价后,土地价格占售价比重约在40%至60%左右。粗略估计其建安成本为3000元/平方米,加上资金成本,多数地价占比60%的项目已经贴近成本线,但由于这些项目大多属于尾盘,降价前的收益占比较高,因此还不至于亏本。更有少数楼盘,由于拿地时间长,即便降价后,地价占比依然很低,如成都星河湾铂雅苑,楼面地价仅为1086元/平方米,仅占目前售价的16%,即使资金成本较高,降价后依然有获利空间。
在这9个项目中,位于常州新北区的九龙仓年华里是目前风险最突出的一个项目。该项目于2013年7月开盘,截至降价前总共销售约223套;今年3月17日该项目开始降价,高层部分每平方米降价1000元,降价幅度约17%,截至4月28日已销售189套。由于是项目整体降价,其地价占房价比重由降价前的56%升至降价后的67%,再加上建安、资金成本,整体降价后项目已是“贴身肉搏”,盈利风险更高。该项目地块购于2010年,是该区域历史地价最高的年份,开发商以超过99%的溢价率高价购得。
房企放缓拿地控风险
“市场低迷期,风险大的项目都是拿地价格过高,一旦价格回归,风险承受能力不足的弱点就凸显出来。”刘渊表示。
事实上,在楼市低迷,销售不畅的情况下,标杆房企已放缓拿地步伐。根据中原监测数据显示,4月十家标杆房企购地金额为173亿元,尽管环比3月增长15%,但较2013年月均购地金额大幅回落38%。
以万科为例,其4月份销售面积和金额环比双双下降。在拿地方面,4月万科新增加项目仅5个,总金额还不到19亿元,且其中3个项目为合作开发。
另据中原监测数据显示,4月全国40个大中城市一手住宅销售面积环比3月下滑5.8%。在楼市暂无好转迹象的情况下,标杆房企购地趋于谨慎。(上海证券报 记者朱楠)
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