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 数据显示，2014年4月，全国100个城市（新建）住宅平均价格11013元/平方米，环比上月上涨0.10%，是2012年6月以来连续第23个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨9.06%，涨幅较上月缩小0.98个百分点，为连续第4个月缩小。

大中城市大幅降价逆袭，市场基本面分化加剧

表面上看，百城房价仍然是上涨的，但是，现在市场基本面受到银行信贷紧缩而出现一些变化，热点城市比如一线城市的房价上涨幅度明显放缓，百城房价环比下跌的城市数量在增加，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。不仅仅是杭州、无锡、北京、广州、成都、上海等这些大中城市个别楼盘出现大幅降价逆袭，也出现了宁波、温州、神木等城市企业资金面从紧房企倒闭的现象。同策咨询研究部总监张宏伟认为，具体来讲：

第一、即使一线城市在市场基本面上仍然看好的城市，当前由于去化速度的降低，导致存销比增加，当前来讲，个别一线城市已经接近或略微超过15个月的降价压力的指标范围值。当前上海、广州、北京部分楼盘已经开始率先大幅降价，既是整个市场基本面短期内逆转的表现，又反映出个别存量偏大板块、定位偏高端项目的去化压力。

第二、二线城市之间已经开始出现“分化”，尤其是库存偏大的城市，开发企业对这些城市的投资倾向也明显出现“分化”，比如杭州等城市因为库存偏大等原因出现降价现象，开发企业在该城市拿地也比较谨慎，不同的企业对于杭州的投资倾向短期内也出现“分化”，部分开发企业已经萌生退意。

第三、三四线城市仍然面临普遍性的去库存的压力，但也出现分化。其中，经济基本面向好的城市房地产市场去库存的压力较小，而经济基本面一般或没有好转的城市的楼市则面临较大的去库存压力，尤其是对于资源依懒性较大的城市、民间资本过于活跃的城市，房地产市场仍然存在较大问题，甚至出现房企倒闭破产、债务违约的现象，比如神木、鄂尔多斯、温州等城市。

“金三银四”楼市量价总体欠佳的四方面原因

在“金三银四”这个时间段，从房价的角度来说，热点城市比如一线城市的房价上涨幅度明显放缓，百城房价环比下跌的城市数量在增加，各类城市市场基本面已经呈现出一些明显的分化特征。

同时，从整个市场成交量表现来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州、温州、北京、无锡、成都、广州、上海等城市个别楼盘出现大幅降价逆袭，宁波、神木等地也出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，“金三银四”整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，今年1-4月大中城市成交量同比去年同期普遍下滑2-3成，市场成交量表现欠佳。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“金三银四”量价总体欠佳主要有四方面原因：

第一、2013年11月前后，一二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕，影响2014年楼市“金三银四”的市场表现，导致楼市在这个时间段表现欠佳；

第二、银行信贷紧缩导致“钱荒”二次发力导致“金三银四”市场短期表现仍然“马力不足”，甚至会影响到2014年上半年整团市场的行情。

“两会”期间确定今年广义货币M2预期增长13％左右，意味着上半年流动性会适度从紧，这或许并不利于整个市场销售局面的展开。而截止3月末，中国广义货币（M2）同比增长12.1%，为13年来M2月度增速的新低水平，已明显低于今年13%的年度控制目标，此时货币政策已呈现出明显偏紧的特征。此时，配合经济结构调整与保增长目标，尽管会有定向宽松的微调措施出台，但是，难以有大幅放水的动作，总体上也不利于销售量价的回升。

第三、“金三银四”大多数开发企业采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现在这样的市场阶段表现相对保守。

第四、去年“金三银四”这个时间段，由于新国五条细则政策“末班车”效应，大中城市3月份市场放量加速，导致去年市场成交量价表现过热，4月之后，各地新国五条细则政策政策执行力度并不严格，也促使市场集中放量。从这个角度来看，由于去年3-4月份市场成交量价表现较好，市场成交量基数较大，与今年3-4月相比起来，一定程度上会导致今年成交量下滑幅度相对较大。

商品住宅市场：上半年“平价跑量，现金为王”成趋势

当前来讲，银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响到“金三银四”整个市场成交量的表现，国家统计局数据显示，一季度，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。

银行信贷紧缩的市场背景下，市场销售量趋于平淡，对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人。从目前市场表现来看，北京、常州、杭州、成都、无锡、广州等楼盘大幅降价的背后都含有大型品牌开发企业的身影。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。

不过，当前来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。

总的来看，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。那么，也就是说，在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章，坚持“跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年应该因时而变，快速调整自己的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。

（来源：第一财经日报）