市价与成本价差距悬殊

真实规模为万亿元量级

上述的资产净值虽然貌似已经“很强大”，但实际上仅仅是公允价值(也就是市价)的冰山一角。

按照目前上市银行普遍的成本法会计准则，“购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量，固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内采用年限平均法计提”。

简单来说，就是原有的涉房固定资产在账面上必须逐年减值，尽管其公允价值已经大幅增加。

以中国银行为例，截至去年年底，该行固定资产中的单纯房屋建筑物已经累计折旧240亿元，目前账面净值接近618亿元，也就是说资产原值超过了850亿元，目前折旧率约为28%。按照中国银行年报中标注的“房屋和建筑物预计使用年限为15-50年，预计净残值率为3%，年折旧率为1.9%-6.5%估算，原始资产对应的折旧年限应在5-10年之间。而近五年乃至近十年，恰恰是中国房地产价格高歌猛进的阶段，虽然各地房价上涨幅度并不完全一致，但是倍增甚至增数倍都是很常见的现象。而且，上市银行中除了农业银行，多数银行十年来的机构网点布局主要在经济发达的一、二线城市以及城市的核心地段，这些城市和地段房价的涨幅更是远远超过平均水平。

一位从事地产中介超过十年的段姓工作人员对《证券日报》记者表示，以上市银行总部密集驻扎的金融街区域为例，十年前的房价约为1.4万元/平米，而如今的价格已经飙升至7万元-8万元/平米，而且这一价格也仅仅是有价无市，轻易也不会有哪家机构舍得把金融街的房产出售，因为该区域房产极具稀缺性，出售后就很难在同一区域购回了。

以相对建成较晚的金融街B7大厦(即现北京银行和中国人寿大楼)为例，如果按照地产中介介绍的B7大厦成本(2005年价格在1600元/平方米左右)与目前的市价大致计算，B7大厦合计建筑面积约22万平方米，每平米上涨约6万元，整体增值约130亿元。即使考虑到近期楼市价格似乎有所波动，该项目整体增值也肯定超过100亿元了。

而位于该大厦附近的建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦(其建设时间多是在1993年-2005年间)，成本更要低得多。