继房企大鳄绿地借壳金丰投资敲开资本市场大门之后，又一家国有地产企业农工商房产也步其后尘，该地产企业将借壳海博股份上市融资。
　
　　记者从农工商房产大股东光明集团管理层人士处了解的情况，虽然农工商房产早有上市打算，但此次借壳重组亦属“突然”，“大股东做了一个重大的决定”。

　　上述人士告诉记者，之所以是农工商房产借壳，而不是让海博股份继续发展物流产业，理由在于“房地产是资金密集型企业，农工商房产对资金的需求更急迫”。

　　在2013年斥资百亿元大举拿地的情况下，资产负债率可能进一步飙升，更加强融资需求。

　　百亿激进拿地

　　尽管这几年农工商房产努力想要突破上海区域，尝试在长三角和全国布局，在多位沪上地产人士眼里，农工商房产仍然是一个“区域性公司”。从农工商房产的布局来看，主要项目在上海。2013年才提出走出上海的战略构想，以上海作为本部，长三角地区作为发展重点，在保持上海和长三角开发量的基础上向全国发展。3至5年以后，在农工商房产全国的布局中，上海和长三角要占总量的50%。

　　农工商房地产官网上公布的数据显示，2013年2月至2014年2月，公司储备土地3290亩，是前三年土地储备的总和，累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区，其中上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%。

　　农工商房产表示，从战略布局上，农工商房产在2012年年初就明确了“精耕上海，深耕长三角，辐射全国”的拿地策略。“2013年我们进入的城市较多，主要还是集中在长三角；对于投资区域的选择，我们有量化的标准。”


　　负债高企

　　在当前楼市出现降温迹象的情况下，农工商房产激进扩张的做法被认为存在风险。业内人士担心，今年的楼市变局，对于企业经营能力和资金链都是重要考验。

　　数据显示，农工商房产目前布局25个城市，在建拟建项目多达63个，累计开发总量超2000万平方米，年开发量近200万平方米。

　　从财务数据来看，农工商房产负债大幅攀升，2012年年底刚性债务达到111亿元，资产负债率高达74.36%，已超过业内公认70%的警戒线。在2013年斥资100亿元拿地的情况下，资产负债率可能大幅飙升。

　　截至2012年底，农工商房产总资产为191.37亿元，总负债为142.3亿元，其中刚性债务111.13亿元，营业收入为62.4亿元，净利润为5.82亿元，资产负债率74.36%。与2011年相比，在营业额同比增长39.78%的情况下，负债也同比增长了36.27%，负债率也上升了4.07%，净利润却下滑7.4%。
　
　　记者试图联系农工商房产，相关人士表示：“负责人不在”。目前尚无法得到农工商房产2013年的财务数据，有待一个月后重组方案公布。

　　评级报告认为，“农工商房产业务扩张速度加快，缺乏有效的资本补充渠道，随着在建、拟建项目的推进，公司存在一定的资金压力。”此外，在建、拟建项目主要分布在二三线城市，易受房价波动影响。

　　虽然背靠光明集团这棵大树，但农工商房产借壳上市仍有很强的“融资需求”。光明集团管理层人士告诉记者，之所以是农工商房产借壳，而不是让海博股份继续发展物流产业，理由在于“房地产是资金密集型企业，农工商房产对资金的需求更急迫”。

　　“农工商房产这几年发展很快，光明集团主业是食品，不可能把资金调过去给它发展，更重要的是给机制和体制的打造，让它到资本平台去发展，对我们来说，这是最好的选择。”上述人士表示。


　　快周转压力加大

　　与其他近年来快速发展的房企一样，农工商房产快速发展的逻辑也是快周转，通过“以价换量”的方式快速回笼资金。

　　在记者获得的一份文件中，农工商房产总结道：以标准化支撑的快周转模式逐步清晰，并形成了一套项目进度管控体系：新获取项目六个月开工，多层项目一年竣工，小高层项目两年竣工，高层项目两年半竣工。

　　据记者了解，2014年农工商房产内部提出的目标是，在前一年100亿元销售额的基础上，增加到了175亿元。而要完成这一任务，难度颇大。

　　根据农工商房产主动披露的信息，公司整个2013年的合约销售额仅为110亿元，但已经创下农工商房产的历史新高。作为上海的一家老牌房企，农工商房产直到近年来才逐渐开始大幅扩大规模。数据显示，农工商房产2010~2012年的营业收入分别为55.21亿元、44.64亿元、62.40亿元。

　　一位上海开发商分析称，农工商房产规模刚刚突破百亿元，上市做大资产的冲动非常明显，从公司战略布局来看，短期内进入这么多城市，战线拉得太长，在楼市降温的大环境下，压力很大。

　　在今年3月中旬农工商房产2014年销售工作会议上，农工商房产董事长张智刚表示，面临严峻的销售形势和集团艰巨的任务，营销工作的好坏将直接影响集团全年目标能否实现。2014年要快推盘、快销售、快去化、快回笼，上半年要确保完成销售合同签约金额50亿元的任务。

原标题：农工商房产负债超70%警戒线 上市前百亿激进拿地

人民网