价格博弈仍将持续

 “房源挂了两个多月，连个看房的人都没有，这种情况我完全没有想到。”从今年2月开始，刘先生将位于北京望京区域的一套房源挂出，但直到4月底的两个多月间，不仅没有实现成交，中介人员还反映，只有询价却无人看房。

无独有偶，位于北京市西六环的某高端项目负责人王先生，最近也遇到了定价难题。“我们将要在5月开盘的项目属于三期，虽然拿到预售证不成问题，但如果定价太高，怕不好卖；如果定价下调，又担心老业主不满。”王先生说。

上述两个案例可谓是近一段时间以来北京楼市的缩影。即便在整体供不应求的北京市场，“卖方掌握定价权”的格局也已发生改变。对于其他城市而言，出现降价、滞销等情况便不难理解。今年以来，杭州、南京等地项目率先出现降价，随后“降价潮”又蔓延至北京、广州等一线城市，而后又出现在长沙、武汉等地。值得关注的是，在区域市场中，最初出现降价的项目，基本都实现了“以价换量”的结果，但此后跟风降价的项目，却大都销售不佳。

为什么出现上述情况，市场需求释放殆尽了吗？实际情况并非如此。我国房地产市场经常会出现供需双方此消彼长的现象，即当市场供应不足、房价出现上涨压力时，需求往往争相进场；而当市场供应旺盛，房价上涨乏力甚至出现下降时，需求方则容易出现观望情绪而暂时离场。相比之下，真正意义上的“供需两低”和“供需两旺”甚少出现。

之所以出现这种奇特现象，与国内楼市的发展阶段不无关系。自我国推行住房市场化改革的十多年来，房地产市场规模迅速扩大，房价“只涨不跌”的观念深入人心。因此，即便房价出现下调，“买涨不买跌”的需求方仍然笃信这种波动不会长久，并以暂时的观望等待低点入市，进入下一轮上涨周期。

如今的北京楼市，恰恰属于这种“供应增加、需求观望”的情况。一方面，4月的最后一周，市场出现“单周入市17盘”的供应高峰；另一方面，“五一”小长假的3天，成交量遭遇“同比下降八成”的低点。

但可以想见的是，经过一番市场博弈之后，需求进场只是时间问题。上述两个案例正是市场博弈的一个侧面。就北京楼市而言，利好过度透支、房价背离购买力已成共识，出现价格下调的现象并不令人意外。尤其是在未有大的调控政策出台的背景下，体现了市场自发调整。

但真正的问题在于，这种调整能持续多久？如果降价更为迅速，市场调整的过程就相对较短，需求也能够更早入场；如果卖方严守价格阵地，那么市场调整期拉长，需求的积压也就越多。待博弈结束之时，即便市场供应有所增加，恐怕也难以满足需求的释放，并带来更为强烈的房价上涨压力。