■原因 自住型商品房分流明显

据记者了解，造成二手房市场萎靡的诸多因素中，自住型商品房的分流不可小觑。

根据链家地产统计，自去年10月自住型商品房概念提出以来，至今已有8个项目入市，总供应量达到近1.5万套。自住型商品房因其价格优势受到了购房者尤其是刚需购房者的追捧。张旭表示，从政府目前对自住房的供应计划来看，未来一段时间，供应力度将不断加大，这不仅分流了一部分刚性购房需求，也造成目前需求观望程度不断加深。

中原地产首席分析师张大伟也认为，已经入市的自住房合计供应住宅高达14700套，对市场的影响明显在加大。

另据中原地产统计，截至目前，北京累计出让含有自住房地块项目达40多宗，涵盖11个区域，其中朝阳区最多，达到了8个项目，海淀区2个，顺义区合计达到了6个项目。“累计36个地块可供应自住房项目达到5万套，预计这些项目大部分可以在2014年入市，也就是在2014年北京将成交200万元左右价格的自住房达到4万-5万套左右。”张大伟说。按照1:5的比例，4万套自住房将在今年锁定20万购房者的需求。

信贷收紧加速市场冷却

除了自住型商品房分流需求之外，今年以来的信贷收紧也成了抑制成交的重要因素。

据“伟嘉安捷”数据显示，4月北京个贷市场的交易量环比上月下降35%，伴随着各银行信贷的持续收紧，二手房市场再次陷入了新一轮的观望期。“伟嘉安捷”指出，一方面，受银行房贷放款情况紧张的影响，不少急于出手的二手房业主舍弃接受贷款而低价全款抛售房产，似乎在释放着议价空间加大的信号，因此不少购房人也在等待着入市的时机，陷入观望情绪。另一方面，尽管各银行都在正常接单，但首套房的利率已全部调整为基准或基准再上浮5%，首套房利率的收紧及放款的紧张也给购房人造成了入市压力，导致市场交易量的下降。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，受市场成交结构的影响，在市场偏冷情况下，购房人群主要是需求较迫切的刚需人群，二手房因具有配套、区位等优势因素，总价、均价往往比新房偏高。由于目前银行信贷从紧，二手房贷款难度较大、利率也较高，使得购房人对房价更为敏感，或被迫放弃二手房。