2010年，雨润集团开始在全国布局“三三三”发展战略。所谓的“三三三”战略，就是在全国30个省会城市建设雨润农副产品全球采购中心；在300个地级市建设雨润农副产品物流配送中心；在3000个县域建设雨润农副产品种养生产基地。

“雨润地产找到了与地方政府博弈的平衡点，那就是农副产品全球采购中心。”该知情人士告诉记者，采购中心能够带来的福利是地方政府期待的，这自然就增强了雨润跟地方政府议价的砝码。

“政府可以因此拿出大量几个优惠甚至是零地价的土地，用于雨润的采购中心建设，同时雨润也给自己的地产运作留下空间。”该人士表示，雨润在沈阳即拿下12个地块，其中8个地块开发建设采购中心或者物流中心，4个用作房地产开发，总计超过2000亩。

据记者了解，沈阳沈北新区农副产品全球采购中心旁边，有一个雨润的住宅项目——雨润中央公园；西安农副产品全球采购中心旁边，亦有一个住宅项目为雨润星雨华府。

“圈来的土地并没有悉数开发，主因是大量土地抵押给银行，土地抵押之后，用这笔资金来搞房地产和采购中心，甚至有的采购中心压根就不搞。”该知情人表示，银行贷款去开发房地产，周期起码要一年多，而在这一年多时间里，资金是断档的，没有钱还银行贷款，所以只能用乙地新抵押土地贷来的资金偿还甲地的银行贷款。

“只有集团总部才知道，哪个锅没有盖，把相对不紧迫的资金调往需求最紧迫的地方。”上述知情人表示，雨润地产的资金腾挪，完全由集团总部控制，其他子集团均无权调拨资金。

这种资金状况无疑又间接恶化了各个项目的进展。“项目资金由集团统一调拨，导致我们项目开发进度和周期总是受制于集团的资金状况。本来一个月能办的事情需要两个月三个月，这样项目开发周期无形中拉长很多，项目资金压力资金缺口变得更大。”前述鞍山星雨华府项目工作人员表示，本来项目可以3年开发完成，如此一来需要4年甚至更长时间才能完成。

周期越长意味着投入资金时间就越长，资金的需求量越大，进一步导致开发不畅、销售不畅、周期再拉长，陷入恶性循环。而且时间成本拉得越高，资金的时间成本利息越滚越大，导致负债率始终居高不下，资金链一直紧绷。

“最终，这就是一个死循环。”上述知情人士表示，这一点在雨润三四线城市的开发项目当中已经大量显现。

定位模糊

雨润地产至今没有拿出叫得响的品牌作品，更为严重的是雨润地产至今没能找到一条适合自己的“雨润模式”。

中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心近期联合发布的“2014中国房地产500强测评成果”显示，雨润地产已经跻身“中国房地产500强榜第49位”。至于雨润“大地产商”的盛名，业界包括雨润内部对其的口碑认可度与500强排名却呈背离态势。

“从雨润地产的发展来看，最初雨润是在用食品工业的方式来运作地产，现在是在用三流的理念和管理方式来尝试一流的项目开发。”辽宁房地产协会一位不愿具名的专家表示，雨润做地产，几乎不具备专业性。

专家分析，雨润在决定做地产之前，并没有做好战略决策和布局，对地产行业宏观背景缺乏深层考量。

“一线、二线成本高企、房价高企，有效客户群在逐渐萎缩。”专家表示，而雨润在全国进入做地产的城市，往往都是大规模招商的三四线城市，条件宽松。而投资大型农贸市场决定了雨润在这些城市拿的地都是远郊。

“虽然捆绑大型农贸市场拿地成本极低，但雨润没有考虑的是，大量的住宅全部在郊区，请问，该怎么去卖？卖给谁？谁去买？价格怎么定？”专家认为，这就注定了雨润不可能实现快速开发，注定了每年不可能卖掉多少房子，注定了在市场上也不可能有声音和好的品牌形象。

事实证明，与雨润“大地产商”身份并不匹配的，不仅是至今没有拿出叫得响的品牌作品，更为严重的是雨润地产至今没能找到一条适合自己的“雨润模式”，仍处于亦步亦趋有样学样的状态。

“2014年开始，我们学习碧桂园，此前我们内部的要求是博采众家之长。”贾铭告诉本报记者。

据介绍，雨润也早已意识到了，专业性不够是地产集团运营艰难的极大软肋，意欲逐渐摆脱半路出家的烙印，向一线地产开发商学习。故提出把碧桂园、万科、恒大、世贸、龙湖等国内的一线开发商的所有优点全部集中在雨润一个项目上，各取所长。

“学习龙湖的景观、世贸的产品设计、恒大的开发模式、万科的配套。”贾铭介绍，为了保证能够学习到位，雨润地产从恒大高薪引进了两位高管，但目前均已离职。

而雨润地产向一线大牌的学习成果亦并不乐观，“山寨”的评价如影随形。

专家认为，半路出家专业性缺失、没有房地产基础积累、房地产开发定位摇摆模糊、资金链紧绷、管理理念的错位，诸多问题困扰之下，短时期内无法期待雨润地产实现更大奇迹。

针对专家所提观点，本报记者致函雨润地产，但截至发稿，对方未予回复。