原先主要从事住宅开发及旧城改造业务的佳兆业集团，近年来在商业地产领域动作频频。4月26日，记者从惠州佳兆业广场了解到，这座去年12月31日开业的购物中心是佳兆业第四个佳兆业广场，也是佳兆业首个自建自营的商业项目，佳兆业商业发展正步入稳健扩张期。

从不良资产到佳兆业广场

过去的十年，是国内商业地产集中快速发展阶段，伴随商业地产产业发展更多的是不成熟、不规范、不理性，商业地产项目往往被简单理解为纯企业行为、纯开发行为，风险防范意识受到削弱，随后一些项目的警示作用使越来越多的致力于在商业地产行业长期发展的开发商认识到了专业的重要性。

以大连天津街VIVO百货烂尾楼为例，这座在过去十年还算比较典型的商业地产项目，因长期经营不善，在佳兆业2011年正式决定收购前已经闲置了6年之久。经过重新定位、改造装修、重新招商、市场推广，9个月后，原为大连天津街VIVO百货的烂尾楼变身成了现在的大连佳兆业广场，原来的百货业态也直接转型为体验式消费方式的购物中心模式。

“事实上，佳兆业早在2004年就启动商业地产战略，并以‘佳兆业广场’为核心品牌在全国展开商业布局，重点致力于城市商业综合体开发，早于上述大连佳兆业广场的广州佳兆业广场，是公司收购广州中石化大厦的裙楼商业后第一个面向公众推出的购物中心项目。”佳兆业商业相关人士对记者表示。

继广州、大连收购不良资产并将其盘活成为运营状况良好的商业项目后，佳兆业在商业地产领域，逐渐建立了“自营为主、并购辅助、快速拓展项目”的发展模式。

据记者统计，佳兆业商业地产项目目前已进入全国五大最具成长力的区域：珠三角、长三角、环渤海、华中及成渝区域，佳兆业广场相继在广州、深圳、北京、大连、鞍山、惠州、沈阳、盘锦、南充等城市筹建。与此同时，佳兆业还成立和完善了自营星级影院、时尚百货等综合业态，进一步强化了精品酒店及高端餐饮规模发展及建设步伐，使购物中心及城市综合体发展实现了快速资源整合。

“其实投资建设商业地产项目都很简单，最难的是如何实现商业地产项目的长期可持续运营。佳兆业之所以先从盘活商业不良资产开始进军商业地产，一是在分析总结这些烂尾楼被闲置的具体原因，以吸取相关教训;二是通过盘活商业烂尾楼可以积累商业地产项目在后期商业运营上的经验。”商业地产业内人士表示，这就是主要从事住宅开发及旧城改造业务的佳兆业进军商业地产领域的策略，也是其稳健扩张商业地产的具体表现。

佳兆业物业集团总经理迟家方表示：“随着佳兆业商业的稳步扩张，商业物业管理对运营的支撑作用也将越来越大。”

佳兆业广场每年持续稳健扩张

作为城市综合运营商，佳兆业的主营业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、金融业务、酒店管理、物业服务等多元领域。为了追求资金的高效使用，此前佳兆业一直将商业的比重控制在10%以内。

但CRIC研究中心(香港)研究员洪圣奇接受记者采访时表示，去年佳兆业推出的项目共有53个，覆盖28个城市，其中较为热门的项目诸如总体量为180万平方米的深圳佳兆业城市广场，一期于2012年12月底入市，项目45.4亿元的销售额已占到了公司总合约销售额的19%，为佳兆业带来了高额利润。“2014年第四季度该项目还将有17.96万平方米货量上市，预计价值约为41亿元。”

佳兆业惠州公司工作人员也对记者表示，惠州佳兆业中心与深圳佳兆业城市广场同为珠三角地区的高端商业物业，在2013年以每平方米10018元的平均售价取得了4.6亿元合约销售的业绩。“在2014年第三季度，其建筑面积为8.6万平方米的第三期也即将上市，预计能为企业带来逾8.6亿元的合约收入。”

不难看出，近年来佳兆业一直在以商业综合体模式全面提升赢利水平。“预计到2016年，新增商业持有面积28.5万平方米。”佳兆业商业有关人士谈到。

但据业内人士统计，商业地产的投资额增速目前已从之前的15%上涨到了30%。不仅是资金，商业地产的开工量和供应量同样都达到了前所未有的数量。世联行也预计称，到2015年50个主要城市综合体的体量将达到5.64亿平方米，比2013年增加77%，其中有一半的城市需要消化掉1000万平方米以上的规模。

鉴于此，上海易居房地产研究院研究员严跃进接受记者采访时表示，佳兆业目前在旧城改造、商业地产项目收购等方面开始大力探索商业模式转型。在严控拿地节奏、积极寻找价值低估且可塑性强的商业项目的同时，通过品牌注入，规避了项目收购过程中的繁冗成本和程序，也能让身后的商业地产项目迅速融入当地市场。“下一步佳兆业需要做的是科学评判收购类商业地产项目周边的替代类产品，并注重对相关项目收购环境的财务风险把控。”（中国建设报 记者 肖正华）