地产高税负:房企每赚2.15元 政府要拿走1.15元

来源:地产中国网 2014-04-30 10:00:00

核心提示:事实上,房地产业已形成了一个复杂的生态系统。在这一生态系统中,政府在食物链最上端,相当于占有一半左右明股和暗股的第一股东;开发商处于中游,算是既食草又食肉的杂食动物;而设计、营销、咨询等服务商,处于食物链末端,基本上只有“喝汤”的份儿。

房企税负有多高?2013年,64家A股上市房企净纳税额与净利润之比为1.15︰1。也就是说,房企每赚2.15元,政府要拿走1.15元,企业只拿到1元钱。

去年的“欠税门”事件也有个好处,使公众知道了房企税负之高。房企税负有多高?去年万科实现净利润151亿元,纳税额258亿元,平均每天纳税 7071万元,这还不算名目繁多的各类杂费。统计显示,算上各类规费、杂费,房企税费支出大致是净利润的2倍左右。当然,高税费必然最终转移到房价上。许 多人可能不了解的是,房企背负着沉重的高额税负的同时,也有过半企业享受着名目繁多的各类政府补贴,真可谓乱象丛生。

税负到底有多重?

去年央视根据一位李姓律师的推算,曝光说“房企拖欠土地增值税3.8万亿”后,一石激起千层浪。华远地产董事长任志强怒斥央视“愚蠢无知”,多家涉事企业声明“不欠税”,国税总局也出面澄清说“欠税存在误读”。凡事有弊也有利。“欠税门”后,税务部门悄然加大了土增税的征缴力度,但也使公众得以了解到房企税负之繁杂和沉重。

依照当前税制,涉及房地产开发企业的税费有11种。这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。这11种税费中,营业税、土地增值税和企业所得税是房企的三大税种。

截至4月24日(距4月30日年报“窗口期”还有4个工作日),已有167家上市房企发布了2013年年报,还未发布年报的企业有43家,其中包括云南城投、万方发展、三湘股份、金地集团等。一份年报从年初拖到现在,估计草稿中有不少数据前后不一致,可能需要进一步“加工”。建议这些企业,平时要加强运营管控能力,建立适宜、高效的计划统 计管理体系,推行标准化的计划、统计报表(套表),提高统计数据的质量和时效,不要再把精力过多地放在年报和季报“加工”上。

兰德咨询统计,截至4月20日发布年报的110家A股上市房企中,有64家企业有政府补助或补贴,占58%。对纳税额统计结果显示,2013年 这64家企业的平均净利润率是10.85%,去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为1.15︰1。也就是说,房企每赚2.15元,就要被征收1.15 元。另据新华社记者统计,2007年至2012年六年间,A股上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1︰1左右。

当然,因为不同房企的盈利能力及毛利润高低相差较大,不同年份毛利率高低也不同,所以税负也相差较大。2010~2012年间,万科纳税额一般 是净利润的2倍。2013年,万科房地产业务结算毛利率为23.69%,较2012年下降3.72个百分点(结算净利率12.76%,较2012年下降 1.16个百分点);纳税额258亿元,与净利润之比是1.71︰1。招商地产2013年房地产业务结算毛利率27.5%左右,同比下降约5.6个百分点;净利润55.1亿元,其中归属于上市公司股东的净利润42.02 亿元,同比增长 26.64%。年内,招商地产支付的营业税及附加45.8亿元,所得税24.6亿元,是净利润的1.28倍。融创仅所得税开支就达21.9亿元,占年内净 利润的67.2%。

中小房企的利润额虽然比不上大企业,但毛利率并不比大企业低,因此税负也不轻。年报显示,金科股份“应交税费”与净利润之比0.89,宜华地产是1.32,天业股份高达3.95。特别强调的是,房企年报中披露的三大项税费肯定是低于企业实际纳税额的,因为还有其他税费。而且,“应交的各项税费”也往往只是实际纳税额的90%左右。

总体来看,近年来A股上市房企纳税额一直不断上升,增幅远高于利润增幅。据新华社记者统计,2007年至2012年纳税额分别为233亿、300亿、415亿、563亿、830亿和978亿元,分别增长了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%,2013年年前三季度增长28%左右。

而这,也仅是公开的法定税费,还不包括各类名目繁多的规费、杂费。

杂费到底有多少?

某房地产项目临近城市河道,我们曾为该项目的开发商做过滨水住宅产品线研究与咨询。开发商拿地后,对500多米的河岸进行了公园化整治(当然也是为了提高产品溢价)。整治过程中,政府有关部门找上门来,开发商不得不缴纳河道维护费和水土流失费。

绿化环境还要交水土流失费?或许不理解一线开发的人很难理解。还有更匪夷所思的。有开发商在项目用地“红线”内开挖楼座基坑,挖出了文物,于是 上报。停工是必然的了。文物部门勘察现场后,派驻了考古人员。小铲子、小刷子,一天天地仔细挖掘着。每耽误一天工期,算上资金成本和给施工单位的怠工费, 成本增加20多万元。可把开发商急坏了,不得不找关系做工作。答复是,“可以快点,但要交加班费、文物保护费”。最终开发商还是不得不交。“今后再也不干 这种傻事、实在事了。”开发商抱怨说。

还有很多杂费,可能很多非地产或非地产一线人员甚至没有听说过,比如白蚁防治费、新墙体材料发展基金、散装水泥专项基金、面积测绘费、渣土外运费、燃气管网分摊费、自来水新建管网费、防雷减灾费,防震检验费,等等。

房地产项目开发过程中到底有多少杂费?去年,恒大集团曾经对公司有投资项目的全国130多个城市的审批状况进行过统计。结果发现,从买地到竣工交楼,再到给业主办理房产证,虽然每个城市情况不一,但也少则盖50多个章,多则盖110多个章。当然了,几乎盖每个章,都要收费。据恒大统计,收费最少的城市也有37种杂费,最多的有157种。

有开发商戏言,只要不嫌麻烦想收费,几乎每个政府部门都能找到理由从房地产项目上“揩油”,甚至计生部门也能以检查农民工的名义收费,而且大都有“红头文件”。没有文件的怎么办?也有办法,最有效的办法有两个,一是堵工地,二是在办公室纠缠不休。

与法定税费一样,各类杂费最终也当然要转嫁到房价中。各类规费、杂费到底占房价的多少?据恒大统计,按平均值计算,收取的各类规费大约占房价的 11%。在为房企做战略及产品线研究与咨询时,我们经常做成本利润和价值成本优化分析,因此能掌握一些房企及其项目的税费水平。据兰德咨询统计,与房地产 开发相关的11种税费,约占房价的13%~15%;各类规费、杂费,约占房价的8%~12%——税费全部加起来,约占房价的20%~25%,有些三四线城 市甚至高于25%。

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