地产高税负:房企每赚2.15元 政府要拿走1.15元

来源:地产中国网 2014-04-30 10:00:00

其实转嫁到房价中的还有些隐性成本。因为各类税费的征缴弹性较大,致使开发商不得不投入大量人力、精力。几乎所有开发商都设有前期开发或报批报建部门,专事公关和办手续。其间所投入的人力成本和时间成本,最终还是要转嫁到房价中。

如果把纳税额理解为企业的“社会责任”的话,问题是,房企还要承担着那些靠收费、罚款得以存在的单位的“运行责任”,还要房企流着道德血液的“道德责任”。

清理名目繁多的税种和各类规费、杂费,确实已到了刻不容缓的地步了。在房企平均净利率只有12%左右的“中利时代”下,这也是最有可能降房价的空间,而且也应是今后征收地产税的前提和基础。

有多少房企在坐享政府补助?

令很多人想不到的是,房企在背负着高税负的同时,也有些企业在领着地方政府发的“红包”,享受着高额的政府补助。

据兰德咨询统计,A股上市房企中有58%的企业披露有“政府补贴(或补助)”。鉴于香港内房股企业多数不披露补贴额,但估计比例可能更高。查阅上市房企过去几年的年报,以及从兰德咨询的近百家上市房企客户情况来看,享有政府补贴的,估计占到60%左右。

从披露有政府补贴的企业来看,64家企业去年补贴总额9.94亿元,接近10亿元。

对照上市房企过去几年的年报,我们发现,享有补贴数额较大的有华侨城A、世茂股份、华润置地 、招商地产、SOHO中国等。其中,华侨城去年获得政府补助3.66亿元;世茂股份2013年(计入当期损益的)政府补助金额是 7076万元(占营业收入的0.7%,占净利润的4.3%),2012、2011年分别是8031万元和4024万元,三年累计1.91亿元。SOHO中 国2013年年报中未披露政府补助额度,但从前两年年报中可以看到,2012年其经营溢利中政府补助为2.03亿元,2011年为2.01亿元。招商地产 在年报中载明的营业外收入的政府补贴,2012年是1635万元,2013年是3380万元。

总体来看,政府补贴占企业营业总收入的比例并不高,特别是大企业。但对一些中小企业来说,却有明显影响。新湖中宝暂未发布2013年年报,但从半年报中可以获知,其计入当期损益的政府补助金额是5458万元,占(归属于上市股东)净利润的 24%。而2012年上半年该公司获得的政府补助高达2.18亿元,占当期净利润的77.31%;2011年全年获得政府补助更是高达4.85亿元,占当期净利润的35.15%。知名度较高的企业中,2013年万通地产也获得2889万元的政府补助,占净利润的7.6%;金科股份获得补助额7726万元,占净利润7.9%。另外,2013年荣盛发展、中华企业、上实发展等也获得了较高的政府补助。

由于政府补助存在计入的滞后性,加之许多企业在年报中并未详细列明,因此准确统计总数有相当大的难度。基本上,政府补助主要有三种情况:一是税 收返还款;二是土地项目整理返还款;三是其他,如廉租房补贴、采暖供热补贴、职业培训补贴、危旧房改造、项目投资奖励等。由于缺乏统一、透明的全国性标 准,各家房企在获得政府补助方面目前面临最大问题是不公开、不公正,多数情况下需要凭关系、谈条件,可谓乱象丛生。

正因如此,也给不少善于利用政策的企业留下了机会。有家西部地区的企业就非常善用“农林水”等各类补助政策。在我们为该企业做战略咨询过程中, 双方共同研究、设计出了其城乡统筹项目、农业生态项目、新型城镇化项目等的多项补贴方案,甚至开发项目中配建的文体馆也能拿到建设补贴。粗略算下来,该企 业实际每年拿到的各类补贴有3000多万元。

这不得不让我们思考,即使没有统一、透明的全国性标准,地方政府是否也应公示相关补贴政策?否则在“本分”企业与善用政策的企业之间就会不公 平。另外要思考的是,除全国性大企业外,政府补助为何频频降落在那些盈利能力差的地方性中小企业上?而获得政府补助多的那些地方性中小企业,盈利能力增强 的又有几家呢?

某种意义上说,房地产企业与政府之间的关系确实扯不清,道不明,已形成了谁也离不开谁的共生关系,而这一共生关系还只是整个房地产价值链上的其 中一环。事实上,房地产业已形成了一个复杂的生态系统。在这一生态系统中,政府在食物链最上端,相当于占有一半左右明股和暗股的第一股东;开发商处于中游,算是既食草又食肉的杂食动物;而设计、营销、咨询等服务商,处于食物链末端,基本上只有“喝汤”的份儿。

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