董生称:“西安土地市场每年的住宅楼板平均成交价只有1300～1500元/平方米,一线城市的楼板价基本都在5000元以上/平方米,所以说西安市整体的土地市场相对一线城市是比较理性的。偶然冒出小面积的单价比较高的地块,我觉得是正常的,因为这块地是稀缺的土地,具备了很多后期商业开发的条件。”
考验开发商运营能力
新地王出炉后,除了相对较高的单价外,开发商如何实现其商业价值,也是吸引市场关注的焦点。
事实上,寸土寸金的解放路商圈历来竞争激烈,商业的区域竞争已经白热化,优胜劣汰的商业规则时刻在上演。较为典型的案例则是同样位于解放路商圈、繁华一时的西安新玛特购物广场。
公开资料显示,西安新玛特购物广场于2010年1月23日在西安开业,它是大商集团在西北的第一个分店,总建筑面积近7万平方米,经营300多个品牌,致力于建成一座以观光、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的现代化购物中心。
然而,仅仅3年时间,这家曾经发展劲头十足的购物广场于去年关闭,退出了解放路商圈。
在董生看来,解放路商圈的购物中心数量以及商业体量都很大。按照他目前掌握的数据,解放路商圈未来可能有7个购物中心,包括万达广场、民生百货等。
他分析称,如果是纯自持,后期的资金流和盈利是个问题。由于楼板价已经很高,开发商后期可能要搞购物中心或商业加写字楼的模式。
董生称:“在这么小的片区内,竞争已经相当激烈。对于一个新的商业中心而言,如何获得购物人群的认可,如何做出特色,需要开发商作出准确科学的定位。”
除此之外,来自其他方面的风险也值得开发商谨慎考量。此前,苏宁电器拿下上述地王之后,计划将其打造成为苏宁电器的大型城市综合体,但是由于一些因素的影响,该项目尚未建成。
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