原标题：上海松江豪宅市场产能过剩 招商地产佘山项目再提跌价准备

据《每日经济新闻》，4月17日,万科降价的消息,让本就风雨飘摇的杭州楼市风声鹤唳。一天之后,融创中国董事长孙宏斌在近百家媒体面前表明一个观点:产能过剩是房地产行业现在遇到的一个问题,房价的下行压力很大。

事实上,孙宏斌所说的产能过剩,在全国大部分城市都存在。不断有媒体报道,某市乃至某省的住宅新竣工面积,远远超过了当地的实际需求。即使是被认为供需均衡的上海和广州,也有部分区域或多或少地存在着供大于求的问题。

首当其冲的就是高端豪宅市场。《每日经济新闻》记者早在2010年、2011年就曾报道过上海等高端住宅市场存在供应量远远大于需求量的现象。而在过去的两年间,当初大量开发的豪宅产品迅速上市,却很难销售,已经成为令各家企业管理层非常头疼的问题。当昔日开发商眼中的明星产品,变为如今的“票房毒药”,豪宅市场首先发起降价潮,几乎成为必然……

“如果上海出现楼盘降价,松江也许不是最先降价的板块,但一定是必降价的板块。”克而瑞研究总监薛建雄如此定义上海松江的房地产市场。

《每日经济新闻》记者调查发现,与杭州萧山十分相似的是,松江是整个上海尤其是别墅供应量最集中的区域。薛建雄说,包括松江在内的上海西区总价为在400万～2000万元的别墅或大平层公寓大概有五、六万套,其中只有两、三万套卖给了消费者。剩余的房子因为没有足够的市场需求,一直没有得到消化。在这样的大背景下,那些前期没有详细了解市场需求,开发适销对路产品的开发商极易面临降价的压力。在这些开发商中,甚至包括华润、招商、金地等龙头企业。

连续计提存货跌价准备

“佘山珑原二期18800元/平方米起”,这是搜房网公布的佘山珑原二期的最新价格。

如果知道上述项目拿地时的价格,也许会为开发商定出如此低的价格大吃一惊。

2010年2月,上海国土局正式出让松江区广富林2-4号地块,最终由招商地产获得,价格17.16亿元,楼板价16378元,溢价率191%。佘山珑原二期正是在这一地块开发的别墅楼盘。

《每日经济新闻》记者4月23日致电佘山珑原售楼处,销售人员表示,近期正值招商地产30周年庆,因而推出打折优惠的活动。以总价500万元的一套别墅为例,几周前达到售价的最低点,仅售388万元,目前的价格已经回弹到398万元。该售楼员还表示,佘山珑原的其他别墅产品如能缴纳一定的意向金,都有议价的空间。

对于别墅打折的情况,招商地产董秘刘宁在电话中表示,“这些具体的措施,我不清楚”。

招商地产2013年报显示,在这一项目上,招商地产“一败再败”。在一期项目已经现房销售的情况下,开发上述项目的项目公司在去年继续亏损,亏损额910万元。而在2012年已经计提超过2亿元存货跌价准备之后,去年底,公司方面又追加计提了100多万元的存货跌价准备,并有2279万元的存货跌价准备已经直接转为减值损失。

去化率低,无疑是导致这一项目连续计提存货跌价准备的重要原因。在珑原一期成交均价只有26000多元/平方米的情况下,拿到预售证接近3年,仅销售了不到1/3的房源。

在一期销售不佳的情况下,珑原又规划了面积比一期小80平方米的二期叠加别墅,试图以总价低的优势获取快速销售。但在成交均价较一期便宜3000元/平方米的情况下,经过逾半年的销售也只卖掉了全部房源的不到1/3。

根据刘宁的介绍,招商地产今年要求各个项目都有很好的去化率。在这样的背景下,降价显然是实现快速去化的一个捷径。