北京卖地破千亿创最快纪录

来源:地产中国网 2014-04-25 08:09:00

【地产中国网·独家报道】在全国楼市整体转冷的情况下,北京土地市场依旧上演着疯狂局面。

4月22日,经过近200轮举牌后,恒大地产以总价41.6亿元、现场竞配36752平方米的条件摘得大兴黄村镇DX00-0101-0201等地块F2公建混合住宅用地,溢价率高达180%,商业部分折合楼面价2.9万元/平方米。

对此,业内人士直呼“恒大,你是妖孽”。而截止目前,北京今年土地出让金已经达到1037.2亿元,创下破千亿的最快纪录。

激战——恒大溢价180%夺魁

进入四月份,北京土地市场热度不减。第一周土地出让金接近35亿,第二周4宗地块狂揽88亿,第三周土地吸金超过87亿,第四周更是延续前一周的热度,集中出让5宗地块吸金73.5亿元。其中,最引人瞩目的是恒大以溢价率180%夺得大兴黄村DX00-0101-0201等地块。

该宗地位于大兴区黄村镇,占地面积86388平方米,规划建筑面积为17万平米。东侧至新源大街,西侧至规划纵一路,北侧至义绣路,南侧至规划横一路,以“六通一平”形式供地。

在竞拍前,该地块共收到11次网上有效报价,激烈程度可见一斑。而参与竞拍的企业多达11家,分别是恒大、城建、合景泰富、华远地产、保利首开联合体、福建正荣等等。

3点30分,正式进入现场竞拍环节。首先举牌的是福建正荣,起拍价15.63亿元,经过11轮的竞价,福建正荣以22.26亿总价达到最高合理价格上限,转而进入竞拍自住房面积环节。经过13轮的竞拍,又是福建正荣触及自住房面积上限,最终住宅部分剩余面积36752平方米全部用作建设自住型商品房,限售价1.7万元/平方米。

激战继续转入总价的竞拍环节。事实上,在此环节的前半程,举牌最多的是北科建和雅居乐,现场媒体曾一致认为,该地块会花落这两家企业中的任一家,而雅居乐更是多次果断出牌。

然而,风云变幻。随着恒大保利首开联合体、天恒三家房企的加入,五家房企开始混战。在经过一番厮杀后,恒大与天恒展开激烈交锋,最终,经过近70轮较量,恒大力克天恒,以总价41.6亿元摘得大兴黄村地块。

据公开信息显示,该地块起始价仅为14.86亿元,成交溢价率高达180%,商业部分折合楼面价2.9万元/平方米。除了要配建不少于15700平方米的限价商品房外,住宅部分将全部用作自住型商品房。限价房限售价12000元/平方米,自住房限售价17000元/平方米。

这是恒大在北京拿的第五块地,此前,恒大已经在京取得沙河、豆各庄、东坝和来广营4幅地块。至此,恒大在北京拿地共花去189.45亿元。

“妖孽”——楼面价高同区万科地块近2万元/平

恒大此举再次引爆业界。中原地产市场研究部总监张大伟直呼“恒大,你是妖孽”。

张大伟表示,该地块商业部分面积为122388.7平方米,地块需要配套建设15700平方米的限价商品房和36752万平米的自住房。按照一般的建安以及其他成本4000元来计算,住宅部分能够分担的土地成本仅是6.03亿元。剩余的12.23万平方米的商业部分需要承担的成本是35.56亿元,平均楼面价也就是2.9万元/平方米。

“剔除不可定价的住宅,李嘉诚之子抛售盈科中心的的价格是每平3.4万,而盈科中心与黄村地块的区别,基本是香港与香河的区别。”张大伟如是说。

事实上,黄村镇另一地块--DX00-0101-0801等C2商业金融用地也在今天下午拍卖,该地块与黄村DX00-0101-0201地块相邻,参与竞拍的房企分别是旭辉永同昌联合体以及万科首开联合体。最终,万科首开联合体以7.63亿近乎底价的价格成交,折合楼面价8048.8元/平方米。

相邻的两块地,商业部分楼面价相差近2万元!

对此,参与恒大黄村地块近邻地块竞拍的房企代表表示,大家普遍认为恒大拿的地价偏高。该代表还向地产中国网透露,0801地块是经过事先协商好的,而恒大拿的那块地肯定没有经过内部协议。

事实上,从参与竞拍房企数量和过程来看,除了恒大之外,至少有其它4家房企对该地块表现出极大的兴趣和热情。

一位接近恒大地产的人士则表示,该地块之所以引起多家房企的争夺,主要是其地理位置优越,地块离地铁站步行仅需五分钟,依靠念坛湿地公园,附近有高尔夫球场以及万科酒店,位于所在区域的中心位置,升值潜力大。

对于该地块商业部分将以什么样的产品入市,上述房企代表表示,做写字楼肯定不适合,有可能会做成底商外加五十年公寓的产品。

亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,该地块做成综合体,更能赋予这个项目应有的价值。

土豪——北京土地疯狂上演千亿纪录

截止目前,4月份北京土地市场共出让16宗经营性用地,土地出让金达283.8亿元。而今年以来,北京土地出让金已达1037.2亿元,创下最快破千亿纪录的目标(4月末)。

据地产中国网了解,北京土地成交史上仅有3次突破千亿,分别是2010年、2011年以及2013年,2010年和2011年接近年尾才突破,2013年是8月份突破的,这次是唯独在第二个季度开始就突破了。

相比一线城市楼市渐冷和二三城市楼市危机不断的状况,一线城市特别是北京土地市场表现出的疯狂令人诧异。

参与当天另一宗块地竞拍的房企东亚新华地产营销总监贾玉鹏告诉记者,北京土地之所以这么热,是因为2013年开发商的销售还不错,资金丰厚。另外,相比于充满风险的三四线城市,一线城市总体趋势依然是供不应求,购买力旺盛,开发商储备土地也不会存在风险。

记者现场观察,除了黄村DX00-0101-0201用地引发疯狂外,房企对当天出让的其它4块地表现相当理性。其中,北京经济技术开发区A18C-1和E2f-1地块仅有两家房企参与,最终被经开股份以总价14.5亿和8.1亿收入囊中。

知名企业咨询顾问张寅表示,事实上,从4月开始,全国土地市场开始趋冷,北京某个地块的热抢只是个别现象,疯狂也要分地块,优质地块肯定会引发疯狂。

中原地产研究部统计数据显示,截至4月23日,排名国内销售额前20位的房企,用于拿地的资金明显减少,4月份20家房企用于拿地的资金只有55.95亿。而去年4月份,20家房企全月拿地额则达到了291.17亿元。

另一组数据显示,今年一季度,包括万科保利恒大在内的10家标杆房企在一线、二线、三、四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比较,一线城市购地金额的占比增加了24%,二线城市占比下滑了28%,三四线城市占比则微增4%。

郭毅表示,一线城市和三四线城市的土地市场已经开始分化。三四线城市土地供应规模过大,后续没有新增需求,消化速度慢,企业的财务成本增加,这导致很多开发商从三四线城市撤离,走向一线城市。同时,这也加剧了一线城市土地竞争的激烈程度,地价不断上升。

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