自住房定价公式三寸长

“顺义这么远，怎么能定成接近两万元的价格？”“通州于家务那儿根本没房子，怎么定的每平方米1万元呢？”在“血拼自住房”论坛中，网友对于近期推出的自住房价格，有着不少疑问。

“市场价格”如何确定，又最终会有哪些因素影响自住房的最终定价？决定自住房价格的5个部门启用了一套考虑到区位、新房价格和二手房价格、折旧系数的测算公式。

在这个公式中，会有一套用于调整的加权系数。类似于顺义区住总正华满庭芳这种属于新园区、周围没有特别多同档次住宅参照物的自住房，系统将自动扩大搜索范围，再根据区域开发强度的不同乘以一个系数。

市住建委的房屋管理系统中显示，位于后沙峪天竺新国展东侧的莲竹花园、位于顺义区地铁15号线空港工业区的蓝星花园二手房距离住总正华满庭芳最近，又都有中小套型。

“顺义周围有很多别墅和豪宅项目，如果将所有房屋的成交数据都计算在自住房的公式内，肯定会拉高自住房价格。”在一间独立计算房价的办公室中，相关工作人员点开自住房定价计算软件，只见计算公式从头到尾足有三寸长。记者发现，每个小区都按照大套型、中小套型两个层面分为不同的价格，在排除了大套型之后，莲竹花园的中小套型均价为每平方米26623元，而蓝星花园二手房的中小套型均价为每平方米27273元。

如果将这两个数字简单相加，再除以2，乘以0.7，得出的结果是每平方米1.89万元。而在系统中，还有一个“折旧系数”，将二手房价换算到新房价格，进而对结果进行调整。

“已经住了10年的二手房和新房价格不同。折旧系数主要是计算老房因为折旧而贬值的价格。”工作人员说。于是，旧房均价除以折旧系数，然后乘以0.7。最终区域自住房定价的结果为每平方米1.9万元出头。工作人员取整后，得出了每平方米1.9万元的指导价格。

“无论对哪个项目定价，都要先经过市住建委调研周围的新房、二手房指导价，同时还要经过发改、财政等部门协商，最终在国土局的定价会上确定，并写入土地出让标书中。”这位工作人员说。