深圳小产权房确权的标本意义

来源:地产中国网综合 2014-04-22 07:51:00

据《21世纪经济报道》据报道,在深圳近日进行的违法建筑分类处理试点活动中,该市的部分小产权房得到了确权颁证。但事实上这个报道在细节上并不太准确,因为深圳市官方并不认为这房屋是小产权房。其实这些“违法建筑”是依据该市《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》,根据违法建筑的“违法程度”,分别给予确权、临时使用、拆除或没收等不同处理,而且得到确权的只是少数。换个角度说,深圳对这些房屋的“确权”并不等于为小产权房的“正名”,对小产权房违法性质的认定并没有得到改变。

而且,据报道,原村民符合“一户一栋”原则的私房,建筑面积在480平方米以内,按申请补缴对应公告基准地价的10%,即可转为商品性质的房产证,而如果是多栋中的两栋符合规划的,则需补缴20%和25%地价以及不同罚款,才可得到相同待遇。也就是说,无论如何称呼,这些房屋要得到确权都必须先补缴地价,这也意味着政府在维护而不是突破当前的国家土地法规。

国土部曾经多次明确表示,小产权房属于违法用地,不得确权登记发证,而深圳官方对“小产权房”的否认,在法律上也说得过去。通常认为小产权房在农村集体土地上建设的未缴土地出让金等费用、产权证不是国家房管部门颁发的房屋,而深圳已在2004年至2006年间,将辖区内全部农村集体土地一次性转为国有土地。所以,深圳的确权并不意味着小产权房政策的任何突破,对于土地政策完全不同的其他地区来说,借鉴意义也非常有限。但是,深圳的做法也只不过是让小产权房在名号上变成了“违法建筑”,并没有解决其背后根深蒂固的实质性矛盾,而该市对这个问题的解决仍在继续博弈之中。

小产权房屡经政府明示为非法并加以整顿,但却依然广泛存在的原因之一是,农民和作为购买者的城市居民其实从名义上的违法中,获得了一个突破国家对建设用地市场的垄断的机会并从中获利。在将农村土地国有化过程中,很多地方的农民并未得到合理补偿,这诱使农民以小产权房方式弥补损失,并与城镇居民形成巨大的供需市场,当然也伴随着“法外之地”交易的巨大风险。

而深圳的特殊之处是,深圳最初用地压力大而外地劳工多,因而放宽农民的住房建筑限制,以此为外地劳工提供居所,达到政府与民间的多赢格局,但这后来带来了一个繁荣的小产权房市场和从中受益的庞大的本地农民群体,还出现了从农民到开发商再到购房者、投资者的巨大产业链,形成利益群体,这导致对小产权房单纯的“清理”已不可行,需要找到某种方式来在法律和照顾该群体利益之间找到平衡。于是深圳就出现了以清理违法为名而实质上为一些房屋确权的做法。

深圳对小产权房的处理方式至少说明,来自民间的博弈力量已经迫使政府不得再固守法条,而必须找到现实的解决出路,但是,深圳的做法因具体情势特殊而很难产生标本意义,因为把农村集体土地全部直接改为国有土地在其他地方基本不可行。但总体的思路仍然应该是宜疏不宜堵,在法律执行上放民间一马,对不违反城市规划的小产权房,在补办手续、补缴费用后确认和保护产权。最终在制度上必须实现农村集体建设用地的入市流转以及和国有土地的同权同价,即使目前做不到这一点,也必须更合理地分配集体土地的增值收益,为小产权房难题的最终解决创造顺畅条件。

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在深圳近日进行的违法建筑分类处理试点活动中,该市的部分小产权房得到了确权颁证。但事实上这个报道在细节上并不太准确,因为深圳市官方并不认为这房屋是小产权房。
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