首页>阳光城激进扩张背后:严控成本玩转高杠杆
来源:地产中国网综合 2014-04-21 09:21:00 作者:邱桂奇
控成本与高周转
对陈凯而言,敢于进行高杠杆的融资和快速扩张,在于其财务成本控制和高周转模式。前者,强调“稳”;后者强调“快”。
阳光城的“快”源自于管理决策速度、团队能力和组织架构三方面。与规模相当的其他房企最大的不同是,阳光城有充分的董事会授权机制,陈凯有权直接取舍一块地的投资、有权审批较大金额的支付。
在新一轮的扩张中,阳光城也面临高地价带来的风险。“关键还是在于高周转,在上海,只要我们觉得是高周转的土地,客户能够接受的,货值比预期高的,哪怕价格稍微贵一点,我们也敢做。”陈凯说。
“阳光城对一个项目的定位,每一个客户长什么样,拎什么包,开什么车。”重要的是客户需求,而非专业人士认可的品质。陈凯坦承。“当你把品质拼命提高到95分的时候,怎么可能高周转?但反过来说,90分的学生也是好学生啊。”
陈凯告诉中国房地产报记者,2012年以来,阳光城新增的土地从拿地到首次开盘平均周期是7.98个月。例如,厦门项目开盘周期是6.5个月、福州项目为6.3个月、兰州项目为8.5个月等等。
高周转的企业往往受到市场影响比较大,市场好的时候,企业高周转就比较顺利,市场不好的时候,高周转就会面临困境。
“只有准确的投资,做正确的产品,才会产生高周转和溢价。而精准投资、高效运营、适销产品都来源于对产品的准确定位。”陈凯说。
阳光城目前只在一线城市或二线热点城市拿地,因为公司擅长做高周转产品,而只有去化率高的城市才符合这个战略需求。
从“稳”来看,陈凯认为,看似激进的财务手段,背后还是非常稳健的。“在快速增长的时候,不能突破财务底线;在具备财务能力的时候,要追求发展。”
阳光城内部对财务要求有四个方面:
第一,对净负债率的控制,就是不要过度负债。
第二,在保持这么高的增长的时候,我们一直把净负债率控制在80%左右。
第三,保有现金,很多企业倒闭都是因为现金流断裂。“在市场好的时候,拼命用手上的现金去换资产,等市场不好的时候钱就很重要了,那时要变卖资产来换现金,所以一定要时时刻刻保留有充足的现金。”
第四,管理好负债结构,开发商管理长短期的结构时一定要注意期限匹配的问题。
陈凯认为,阳光城的资产负债率还有优化提升的空间,资本使用成本还要进一步控制,现在融资渠道打开,通过高周转能有效实现降低融资成本。
而证券分析师的报告也认为,由于“减去预收账款后的真实资产负债率为51.89%”,未来阳光城的“杠杆空间足”。
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